차별화되는 2026년 부동산시장
근래에 부동산 시장에 관련된 칼럼을 게재한 지 오래된 것 같습니다. 워낙 시장이 혼동스럽고 기관별, 매스컴 등의 자료가 서로 지역과 시기에 따흔 차이로 엄두가 나지 않은 점도 있었읍니다. 이번에는 전체적으로 자세한 자료를 참고하여 접근해보았읍니다. 미국 전체와 캘리포니아 자료는 InForseek, Corelogic, CAR, NAR, Zillow, Freddie Mac, Fannie Mae 등의 자료를 기준으로 삼았으며, 밸리와 Santa Clarita의 자료는 MLS 자료를 기준하였습니다. 참고로 모든 주택 거래는 MLS를 거쳐야 합니다. 시장을 요약하여 보면, "2026년 미국 주택시장은 가격이 크게 오르지도, 크게 내리지도 않는 가운데, 재고 증가와 높은 금리로 올해는 더 강력한Buyer’ Market 시장으로 형성될 것입니다.” 로 요약됩니다.
미국 전체 주택시장 현황 (2026년 상반기 기준)-지역별 시장 재형성
중간 주택 가격 변동은 2025년 5월 $423,000, 2026년 6월 현재 $429,300으로 미국 전체적으로는 약간 증가했습니다. 재고는 110-120만 채로 작년 동기 대비 25% 정도 증가했습니다. 매매 기간은 140일 전후로 크게 증가했습니다. 그러나 지역별 편차는 큽니다 특히 플로리다, 텍사스, 애리조나 등 남부 지역은 재고가 크게 증가하였으나, 반면 동북부와 중서부는 별다른 변동이 없습니다.. 금리는 작년 동기 대비 변동 없이 6-7%대를 오르락내리락하고 있습니다. 2021-2024년의 셀러즈 마켓에서 2025년 균형시장을 거쳐 현재는 강력한 바이어즈 마켓으로 악성 재고 증가, 가격 하락, 매매 거래 기간 증가를 나타내고 있습니다. 특히 텍사스, 애리조나, 네바다, 플로리다 등은 주택 재고가 대폭 증가되어, 캘리포니아를 탈출하여 이주를 하는 선호 지역이 된 것 같습니다.
캘리포니아-지역별 혼동된 가격 형성
캘리포니아 중간 주택 가격은 81만 불로 작년 동기 79만 불보다 2.4% 정도 상승했으며, 이는 지난 20여 년간 가장 낮은 수치입니다. 재고는 작년 대비 15% 정도 상승하였으며, 80만 불 이하 주택은 여전히 잘 팔리고 있으나 대형 주택은 매매에 시간이 오래 걸립니다. 소요 기간은 통상 3주 정도였으나 현재는 45일 정도 소요됩니다. 특히 바이어즈 마켓으로 인해 Buyer Concession이 나타나고 있습니다. 클로징 코스트 요구나 바이어 사이드 브로커 커미션, Repair request 등을 셀러가 지불하고 있습니다. 반면 오렌지 카운티, 알라메다와 DC 일부 지역, 실리콘밸리 고급 주택은 여전히 재고가 부족합니다. 반대로 LA, 인랜드 지역, 그리고 대부분의 지역은 재고가 넘칩니다. 이렇게 시장 분석 상황이 혼동스러운 이유는 캘리포니아 전체를 크게 분류한 3개의 지역중 Central Valley 가격이 문제입니다. 다른 통계는 지면상 생략하고, 캘리포니아 전체의 중간 가격은 81만 불 정도, LA 카운티는 88만 불인 반면, Central Valley의 가격은 40만 불입니다. 이렇게 폭락해 버린 Central Valley의 시장이 모든 통계를 흔들어 버린 것 같습니다. 참고로 Central Valley 지역은 Fresno, Bakersfield, Stockton, Modesto, Sacramento 외곽 등입니다.
LA County-큰 변동 사항이 없는 시장
LA 카운티의 전체 주택 시장 변동 사항을 조금 자세하게 알아보겠습니다. 우선 매매 수량은 올해 6월 초 기준 4,055채가 매매되어 작년 동기 4,177채에 비하여 3% 정도 감소했으며, 2021년 활발하던 때의 7,161채보다 43% 감소한 수치입니다. 평균 주택 거래 가격은 836천 불로 작년 동기의 864천 불과 별 차이가 없습니다. 매매 소요 기간도 역시 23일 전후로 비슷합니다.
밸리와 산타클라리타 지역-철저하게 호불호가 갈리는 시장
밸리와 산타클라리타의 현황을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. 매매 수량은 올해 6월 초 기준 1,540채가 매매되어 작년 동기 1,552채와 변동이 없으며, 2021년 활발하던 때의 2,355채보다 34% 감소한 수치입니다. 평균 주택 거래 가격은 653천 불로 작년 동기의 667천 불 대비 2% 감소했습니다. 그러나 매매가 활발하던 2021년의 80만 불보다는 18% 정도 하락한 상태입니다. 매매 소요 기간은 47일로 작년 동기 44일과 큰 차이가 없습니다. 밸리와 산타클라리타 지역은 그동안 80만 불대 이하 주택은 정상적인 거래가 이루어지고 대형 주택은 폭락하는 상황으로, 즉 주택 규모에 따른 시장 형성이었으나 이제는 실수요자와 투자자가 골라서 사는 패턴으로 바뀌었습니다.
잘 팔리는 주택은 2-3주 이내에 나가지만, 안 팔리는 주택은 2~3달이 넘도록 안 팔려 결국은 가격을 낮게 조정한 후에야 거래가 됩니다. 이는 주택의 거래량에 의한 시장 형성에서 중규모 이하 주택과 가격이 좋으면 팔리는 철저한 가격 주도 시장으로 변경되었음을 뜻합니다. 이러다 보니 바이어는 일단 좋은 가격의 집을 골라 크레딧이나 클로징 코스트 등을 많이 반영해 주는 주택에 다수의 오퍼를 제출하여 골라서 삽니다.
오퍼를 받아서 Accept 했다고 방심하다가는 에스크로 디파짓이 들어오지 않아 깨지기도 합니다. 바이어는 지역과 낮은 가격, 컨디션이 좋은 주택에 오퍼를 제시할 때 멀티플 오퍼와 싸워 헛손질할 염려가 있으니 현실적인 가격에 오퍼를 제시해야 합니다. 시장이 아주 나빠도 팔리는 집은 팔립니다. 아울러 그간 5% 다운에 나중에 금리 인하 시 재융자를 생각하며 무리하게 주택을 구매하신 분들과 근본적인 재정 문제가 있는 분들의 숏세일이나 차압 매물들이 점차 증가할 것입니다. 셀러 입장에서는 여러모로 시장이 나아지리라는 보장이 없어지는 상황입니다. 이러한 시장 상황은 아직도 2-3년이 지나야 안정되고 조정될 것입니다.
