캘리포니아의 AB 1033에 대해 궁금하신가요? 캘리포니아의 부속 주거 단위(ADU) 관련 상황은 끊임없이 변화하고 있습니다. 2023년에 통과된 캘리포니아 주 의회 법안 1033(AB1033)은 ADU 매매 금지를 해제한 중요한 법안입니다 . 이 블로그에서는 주택과 별도로 ADU를 매매할 경우 어떤 영향을 미칠지 집중적으로 다룹니다. AB 1033의 의미, 변경을 고려 중인 도시들, 그리고 실제 절차, 일정, 비용에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
- 신규 또는 기존 ADU 모두 해당됩니다 . 새로 지어진 ADU뿐만 아니라 기존의 합법적인 ADU도 판매 가능합니다.
- 담보권자의 동의가 필요합니다 . 해당 부동산에 대한 모든 채권자는 분할 및 매각에 대해 서면 승인을 제공해야 합니다. 채권자는 조건을 추가하거나 동의를 완전히 거부할 수 있습니다.
- 필지는 시 표준에 따라 측량되어야 합니다 . 해당 부동산은 이미 시 엔지니어에게 공식 분할 지도와 측량 기준점이 등록되어 있어야 합니다(또는 먼저 해당 절차를 완료해야 합니다). 측량 에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하십시오 .
- 주거용 부동산 구매자 우선 원칙 . ADU(별채) 콘도를 매물로 내놓을 경우, 우선적으로 해당 콘도를 주거용으로 사용할 구매자에게만 제공해야 합니다. 판매자는 이러한 사실을 명시하여 최소 30일 동안 두 개의 공개 부동산 웹사이트에 매물을 등록해야 합니다.
샌디에이고에서 ADU(별채)를 콘도미니엄으로 전환하는 절차
ADU(별채)를 별도로 판매하려면 해당 부동산이 다음과 같은 법적 콘도 전환 절차를 거쳐야 합니다.
구획도 작성.
별채(ADU)를 별도의 법적 단위로 판매하려면 캘리포니아 주 토지 분할 지도법(California Subdivision Map Act)에 따라 토지 분할 절차를 거쳐야 합니다. 이 절차에는 별도 단위의 경계를 정의하는 가분도 또는 지도 면제 신청서를 작성하여 시의 승인을 받는 것이 포함됩니다. 또한 해당 부지는 시 엔지니어의 승인을 받아 이미 측량 및 지도 작성 이 완료되었거나, 완료되어 있어야 합니다. 이 모든 절차는 사기를 방지하고 공공의 이익을 보호하며 주변 지역과의 조화를 보장하기 위해 마련되었습니다. ( 캘리포니아 주 정부법 제2부(캘리포니아 주 정부법 제66410조부터 시작) 참조)
저당권자 동의.
부동산에 담보 대출이 있는 경우, 대출 기관은 분할 및 매각에 대한 서면 동의를 제공해야 합니다 . 여기에는 최초 대출 기관과 모든 2차 대출 기관이 포함됩니다. 실제로 이는 가장 어려운 절차 중 하나일 수 있는데 , 대출 기관이 분할 승인을 거부하거나 추가 조건을 제시할 수 있기 때문입니다. 대출 기관의 서명된 동의서는 콘도미니엄 계획서에 등기되어야 합니다.
콘도미니엄 관련 규정 준수 및 법률 문서 작성.
본 프로젝트는 콘도미니엄 및 기타 공동 소유 개발 사업을 규정하는 캘리포니아 주 데이비스-스털링 공동 소유 개발법(Davis-Stirling Common Interest Development Act)을 준수해야 합니다. 주택 소유주는 해당 부동산에 대한 공식적인 콘도미니엄 계획서, 계약, 조건 및 제한 사항(CC&Rs), 구조에 따라 주택 소유자 협회( HOA) 정관 또는 공유 임대(TIC) 계약서를 작성하고 등기해야 합니다. 이러한 문서는 법률 전문가의 검토를 거쳐 작성되어야 하며, 카운티 등기소에 등기되어야 합니다 . ( 콘도미니엄 전환 규정 제14장 제4절 제5항 참조). 부속 주택(ADU)에 세입자가 거주하는 경우, 주택 소유주는 상황에 따라 세입자에게 서면 통지를 하고 합리적인 이주 지원을 제공해야 할 수 있습니다.
공동 진입로, 공공시설, 담장 또는 안뜰을 포함하여 개선 사항이나 기반 시설이 여러 세대 간에 공유되는 경우, 해당 프로젝트는 캘리포니아 부동산국의 검토가 필요한 정식 콘도미니엄 프로젝트로 분류될 수 있습니다.
이 과정에는 CC&R(주택 소유자 협회 규약), HOA 설립 문서 및 정관, DRE(부동산 개발청) 신청서 및 공개 보고서 작성 및 제출, 그리고 이후 HOA 법인 설립 및 지속적인 관리 등이 포함될 수 있습니다.
일반적인 비용에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 3,000달러의 DRE 서류 제출 수수료
- CC&R 준비 비용 5,000달러 이상
- 주택소유자협회(HOA) 설립 비용은 약 1,500달러입니다.
- 문서 취합 및 제출을 위한 법률 또는 법률보조인과의 협력
- HOA 유지 관리 및 규정 준수 관련 지속적인 비용
부동산중개업협회(DRE)의 검토는 상당한 시간과 비용을 추가할 수 있으며, 많은 경우 이러한 검토 때문에 단일 ADU(별채)를 콘도로 전환하는 것이 경제적으로 어려워집니다.
유틸리티 조정 및 접근.
각 세대는 상수도, 하수도, 가스, 전기와 같은 공공시설에 대한 접근 권한을 명확하게 정의하고 기록해야 합니다. 경우에 따라서 는 개별 계량기나 서비스 라인이 필요하거나, 공식적인 공동 접근 계약을 체결해야 할 수도 있습니다 . 주택 소유주는 해당 단지의 공공시설 공급업체에 이를 알리고 협력하여 개별 서비스 이용을 확인하거나 설정해야 합니다. 앞으로 이러한 요건에 대해 더 자세히 알아볼 예정이니, ADU 공공시설 관련 정보는 관련 자료를 참조하십시오 .
부동산 소유권 제한 적용 자격 확인.
보너스 ADU 프로그램 이나 기타 주택 가격 안정화 인센티브를 통해 건설된 ADU는 일반적으로 매매를 제한하거나 금지하는 등기된 소유권 제한 조항의 적용을 받습니다. 이러한 제한이 적용되는 ADU는 약정 기간이 만료될 때까지 개별적으로 매매할 수 없습니다 . 여기에는 샌디에이고 주택 위원회의 자금 지원을 받은 ADU 또는 저소득/중소득 가구 전용 ADU가 포함됩니다.
판매 규칙.
ADU(별채) 콘도를 매물로 내놓을 때는 우선적으로 해당 콘도를 주 거주지로 사용할 구매자에게만 제안해야 합니다 . 판매자는 이러한 사실을 명시하여 최소 30일 동안 두 개의 공개 부동산 웹사이트에 매물을 등록해야 합니다.
세입자 보호.
별채(ADU)에 세입자가 거주 중인 상태에서 콘도 전환을 신청하는 경우, 캘리포니아 주 콘도미니엄 전환 규정이 적용됩니다. 샌디에이고의 경우, 세입자는 전환 및 매각 절차가 시작되기 훨씬 전에 공식적인 서면 통지를 받아야 합니다. 세입자는 해당 유닛이 콘도로 지정되면 우선 매수권을 가질 수 있습니다. 소유주는 콘도 전환을 통해 세입자 보호 또는 임대료 규제를 회피할 수 없습니다.
별채(ADU) 판매 시 주요 고려 사항
콘도 전환 및 판매를 진행하기 전에 주택 소유주는 다음 사항을 평가해야 합니다.
- 타당성 검토 : 귀하의 ADU(부속 주거 단위)는 합법적인 토지 분할을 위한 용도지역, 건축법규 및 부지 요건을 충족합니까?
- 대출기관 승인 : 기존 주택 담보 대출을 검토하고 대출기관의 서면 동의를 받으셨습니까?
- 유틸리티 분리 : 유틸리티는 개별적으로 계량되나요, 아니면 개별적으로 계량될 수 있나요? 공유 인프라가 걸림돌이 될 수 있습니다.
- 법적 문서 : 데이비스-스털링 법(Davis-Stirling Act)을 준수하여 콘도미니엄 규약(CC&Rs) 및 콘도 평면도를 포함한 공식 콘도미니엄 문서를 작성하고 등기해야 합니다.
- 예산 현실 : 위에서 언급했듯이 현재 콘도 도면 작성을 완료하는 데 드는 총비용은 3만 달러에서 5만 달러 사이가 될 것으로 예상되므로, 이 모든 비용을 사전에 고려하는 것이 중요합니다.
별채(ADU)를 팔고 싶다면 어떻게 시작해야 할까요?
- 위의 요건과 실제 조례 O-21989를 검토하여 ADU가 자격 요건을 충족하는지 확인하십시오 .
- 대출기관에 토지 분할 승인에 대해 문의하십시오.
- 콘도미니엄 지도 작성에 대해서는 토지 이용 전문 변호사나 측량사와 상담하십시오.
- 그다음에는 부동산 전문가와 상담하여 가치와 시장 수요에 대해 알아보세요.
저희는 직접 콘도 전환을 진행하지는 않지만, 적합한 전문가를 소개해 드리고 ADU(별채)에 이러한 방식이 적합한지 평가하는 데 도움을 드릴 수 있습니다.
