현명한 바이어의 시대와 셀러의 도전
최근 미국 경제는 인플레이션의 압박을 뚫고 서서히 안정을 찾아가는 모습입니다. 2025년 중반 현재, 물가 상승률은 2%대 후반으로 내려와 연준의 목표치에 근접하고 있으며, 비록 연준이 여전히 높은 기준금리를 유지하고 있지만 연말쯤 금리 인하 가능성도 조심스럽게 거론되고 있습니다. 소비는 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있으나, 고금리와 만만치 않은 생활비 부담으로 인해 지출의 속도는 다소 둔화되는 양상입니다. 주식시장은 지난 몇 년간 기술주 중심의 눈부신 상승세를 경험한 후, 최근에는 고점 부담을 느끼며 조정 국면에 진입하고 있습니다. 전반적으로 미국 경제는 급격한 침체 없이 균형을 잡아가며 연착륙을 모색하는 시기에 접어들었다고 평가할 수 있습니다.
이상한 켈리포니아 재정 흐름
이러한 거시 경제의 흐름 속에서, 우리는 잠시 캘리포니아 주정부의 재정 상태에 대한 의문을 가질 필요가 있습니다. 과거 'IOU', 공무원 급여 미지급 사태로 파산을 염려하던 캘리포니아 주정부가 어떻게 그 어려움을 극복할 수 있었을까요? 정상적인 극복은 아닙니다, 팬데믹 이후 기록적인 소득세 수입의 급증에 있습니다. 특히, 기술 기업들의 눈부신 성장과 함께 IT 주식 양도소득세가 폭발적으로 증가한 것이 결정적인 역할을 했습니다. 여기에 팬데믹 기간 동안 연방정부의 대규모 재정 지원이 간접 산업을 활성화시키고 고용을 창출하며 세수 증대에 기여했습니다. 또한, 캘리포니아 주정부가 세금 수익에 대하여 보수적으로 운영하고 비축(Rainy Day Fund)해 온 정책도 주정부의 재정 건전성 유지에 큰 도움이 되었습니다. 하지만 현재 캘리포니아는 약 400억 달러 규모의 적자를 예상하고 있어, 마냥 낙관적이지만은 않은 상황이며 다시, IOU같은 사태가 일어나지 안기를 바랄뿐입니다.
무시해도 좋은 현정부의 단기적이고 즉흥적인 정책
정치적 불확실성에 대해서는 너무 신경 쓸 필요가 없다는 것이 제생각입니다. 현재 대통령의 '불링'(bullying)적인 태도와 지나친 '아메리카 퍼스트' 기조, 즉 고립주의와 자국 보호주의, 그리고 압박적인 외교 정책에 대해 우리는 너무 민감하게 반응할 필요가 없다고 봅니다. 어차피 지금 시도되는 정책들이 앞으로 수십 년간 미국을 이끌어갈 장기적인 플랜이 될 수는 없습니다. 따라서 때로는 이러한 정치적 잡음을 무시(dismiss)하는 것이 오히려 현명한 태도라고 생각합니다. 경제와 시장은 결국 본연의 흐름을 찾아가기 마련이니까요.
지난 2년간 급변한 부동산시장
경제, 고용, 미국내외의 정치적인 문제등 근래에 드물게 복잡한 시기이기는 하지만
첫째는, 2024년 미주리주에서 진행된 집단 소송에서 전미부동산협회(NAR)와 주요 브로커들이 커미션 담합 혐의로 유죄 평결을 받았고, 이로 인해 MLS에서 커미션 공시가 금지되었고, 바이어 측 에이전트의 커미션은 바이어가 부담하는 것으로 변경되었습니다. 이 변화는 부동산 업계에 지각변동을 예고하는 중대한 사건이었습니다.
둘째, 아직도 많은 언론과 일부 비전문가들은 주택 시장이 우상향 중이라고 발표하고 있으나, 이는 아직 변화된 시장 상황이 제대로 반영되지 않은 해석입니다. 분명한 것은 불과 얼마 전까지만 해도 압도적인 '셀러스 마켓(Seller's Market)'이었던 시장이 작년중반이후 '바이어스 마켓(Buyer's Market)'으로 급속히 전환되어 커미션문제, 금리문제, 경제문제등 때문에 저수요와 과공급의 결론으로 정상적을 으로보면 주택가격이 많이 조정되어야하나, 결정적으로 매매건수가 평균치보다 현저히 낮아 큰폭으로 조정이 되지 않을 뿐입니다. 참고로 지난일주일간 밸리와 산타클라리타에 나온 신규매물이 423채이나 기존 재고포함 451채는 가격을 조정하여 다시 시장에 내놓았읍니다
결론적으로, 시장의 뒤틀린 양상으로 100년만에 개정된 바이어의 커미션은 바이어가 부담하라는 시스템은 자리를 못잡고 여전히 셀러가 부담하며, 이에 더하여 바이어는 크로징 코스트 크레딧까지 요구하는경우가 있읍니다.
골라서 사는 바이어의 시대
과거에는 바이어가 다수의 에이전트에게 집을 보여달라고 요청하면 별다른 생각 없이 집을 보여주고 거래를 진행하던 방식이 일반적이었습니다. 하지만 이제는 집을보려면 먼저 커미션지급이 명시된 계약서를 에이전트와 바이어가 사인하여야한다는 문제로 '에이전트 고용 가치'에 대한 인식이 중요해지면서, 바이어들은 에이전트 선별에 매우 적극적인 검토를 하고 있습니다. 시스템은 변경되었지만, 시장이 바이어스 마켓으로 전환되고 여전히 바이어의 에이전트 커미션을 셀러가 부담하는 것이 당연시되고 있으며, 클로징 코스트(Closing Cost)를 오퍼에 포함시키는 경우도 흔해졌습니다.
최근 통계를 보면, 현재 약 82% 정도의 셀러가 바이어와 셀러 양측의 모든 커미션을 부담하고 있으며, 클로징 코스트를 위한 '컨세션(Concession)'까지 제공하고 있습니다. 나머지 16% 정도의 통계치에 속한 매물들은 대개 로케이션이 아주 좋거나, 셀러가 이미 모든 비용을 포함하여 가격을 재조정한 경우, 혹은 위의 부담 부분을 아예 에스크로 진입 후 구매 가격을 조정한 경우입니다. 지난봄, 필자는 이런 경우도 보았습니다. 매물이 많아지니 몇개의 매물 중에서 골라 오퍼를 넣고, 다시 재협상을 통해 가장 유리한 조건을 제시하는 곳으로 에스크로를 여는 사례였습니다. 현명한건지, 도덕적으로나 시스템적으로 권장할 만한 방식은 아니지만, 이러한 사례는 현재 시장이 바이어에게 얼마나 유리하게 흘러가고 있는지를 단적으로 보여줍니다.
결론적으로 현 마켓흐름은 바이어가 주택을 골라서 사고, 적절하게 컨세션 크레딧까지 받아낼 수 있는 바이어에게는 최고의 유리한 시장입니다.
역대급으로 고통스러운 셀러
물론 커미션이나 컨세션 크레딧 부담은 시장이 다시 셀러스 마켓으로 변환되면 자연스럽게 해결될 문제일 것입니다. 그러나 현재 셀러들은 또 다른 고통을 겪고 있습니다. 주택 매물이 팔리는 데 걸리는 평균 시간이 기존 3~5주에서 8~10주로 늘어나면서, 주택 매매를 준비하는 기간부터 완료까지 약 5개월 전후가 소요됩니다. 가격은 가격대로 조정해야 하고, 시간은 시간대로 길어지면서 셀러가 받는 심리적, 경제적 고통은 정말 심각한 수준입니다.
그럼에도 불구하고, 이사를 해야 하거나, 다운사이징/업사이징을 계획하고 계신 분들, 혹은 투자 매물의 선행 지역으로 이전하시려는 분들을 위한 중요한 메시지가있다고 보면, 내 집을 팔 최고의 시점은 바로 '내가 필요하다고, 움직여야 한다고 생각하는 그 시점'입니다. 과거를 돌이켜보면, 주택을 사서 손해 본 사람들은 없습니다 (물론 투기를 투자라고 우기는 경우는 제외합니다). 지금 당장 움직이시면, 시간이 지남에 따라 모든 것들이 보완되고 채워질 것입니다.
모기지 금리 또한 너무 신경 쓸 필요가 없습니다. 어차피 금리가 조정되면 재융자 를 받으면 됩니다. 밤잠 설치며 오퍼를 넣고 선정되기를 기다리던 과거와 달리, 지금은 골라서, 유리한 조건으로 주택을 구매할 수 있는 가장 좋은 시점입니다. 현명한 판단과 적극적인 자세로 이 기회를 잡는 것이 성공적인 부동산 거래의 핵심이 될 것입니다.
