부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

최근에는 테이퍼링, 인플레이션, 금리 인상 이 세 가지 단어가 이슈입니다. 이번 달에는 이 세 가지가 우리 경제에 미치는 영향과 2022년 이후에 전개될 부동산 시장에 대해서 알아보겠습니다. 1. 테이퍼링이란? 경제시장에서 양적 완화 즉, 시중에 돈을 계속 풀자니 물가가 오를까 봐 걱정이고 반대로 금리를 올리자니 경제에 미칠 충격이 예상되어 고안된 정부의 금융정책이 바로 테이퍼링입니다. 간단히 얘기하면, 금리를 올리기 전 시중에 풀던 돈을 먼저 점차로 줄이기 시작하는 것을 의미합니다. 2. 테이퍼링과 금리 연준은 12월 연방 공개시장위원회(FOMC)회의에서 “수요와 공급 불균형이 지속돼 인플레이션 수준을 높이고 있다”며 이의 대응으로 현재 매달 150억 달러 규모의 자산 매입 축소 규모를 300억 달러로 늘려, 테이퍼링 마무리 시점을 올 6월에서 3월께로 앞당기기로 결정했습니다. 다행히, 고용을 최대한 늘리기 위해 현재의 기준 금리는 여전히 제로금리(0.00~0.25%) 수준으로 동결한다고 했지만, 올해는 최소 3차례 금리 인상을 경고했습니다. 참고로, 2013년에는 테이퍼링 선언 후 테이퍼링 실시까지 7개월, 금리 인상까지 2년이 걸렸습니다. 3. 테이퍼링과 인플레이션 정부는 "연준이 인플레이션을 일시적이라고 판단한 것에 대해 잘못을 인정했다"며 이를 위해 테이퍼링 속도를 높여야 한다고 했습니다. 그간 주장하던 일시적 인플레이션이 아니라 향후 물가가 지속해서 오르리라는 것을 시사하는 것이며, 테이퍼링의 가속으로 물가의 급격한 인상은 어느 정도 조정이 될 것입니다. 4.테이퍼링과 팬데믹이 부동산시장에 미치는 영향 2018년 트럼프 재임 시절 정부는 기준금리를 4차례 인상했었고, 이후 몇년에 걸쳐 0%에서 2.5%까지 인상하였고, 모기지 금리는 이의 영향으로 평균 4%에서 5% 초반을 유지했습니다. 서브프라임 사태와 비교하며 모두 주택 가격이 폭락한다고 난리를 쳤습니다. 그러나, 당시 주택 가격은 급락이 아닌 완만한 상승세를 보였습니다. 금리 ...

지금 주택시장은 거의 미친 듯이 폭등하고, 멀티플 오퍼와 리스팅 가격보다 한참 높은 가격에 수락되는 오퍼와 여기에 론, 홈 인스팩션, 감정 등의 조건 해제를 어렵게 당겨서 오퍼를 제출해도 어이없이 집을 구매를 하지 못하는 사태가 벌어지고 있습니다. 작년 중반 이후 다른 커뮤니티 분들은 본인이 살 집이건 투자용이건 최적의 시기라는 것을 알고 주택구매에 발 빠르게 나서 적극 구매하였으나, 폭풍의 중간 단계에 들어간 이 시기에서야 우리는 이제 바쁘게 주택구매에 나서고 있습니다. 그러나 늦었다고 생각할 때가 가장 빠름 일 수도 있습니다. 지금이라도, 더 관심을 갖고 적극적으로 나서야 최고의 시기에 좋은 결과를 가져올 것입니다. 최근 고객분들이 궁금하여 자주 여쭈어보는 사항을 정리해보았습니다. 1. 주택 가격의 폭등 이유 잘 아시지만, 복잡한 지역을 벗어나 외곽으로 이사하려는 심리, 사상 최저의 모기지 금리, 모기지 구매 가이드라인이 낮아진 이유로 수요가 급등했습니다. 낮아진 금리 덕에, 월 2~300불 정도의 렌트를 내던 분들은 FHA 융자로 3.5% 이하의 다운으로 방 2~3짜리 콘도를 구매하는 방법을 강구하여 실행에 옮깁니다. 다른 큰 원인으로는 인플레이션을 대비해 유일하게 안정적으로 자산 가치를 떨어뜨리지 않고 유지하기 위한 수단으로 부동산을 구매하는 이유도 있습니다. 2. 모기지 연체 때문에 주택 가격이 폭락? 모기지 연체를 1년 이상하여, 1~3만 불의 연체가 있더라도 주택소유주는 몇십만 불의 에퀴티를 가지고 있고, 은행은 웬만해서 차압을 피하도록 도와줍니다. 연체금의 재융자 유도와 수입이 없어 힘들어지면 정상적으로 집을 매매해 연체를 갚고 다운사이징을 하거나 렌트로 옮겨 갈 것입니다. 여전히 주택은 수요를 못 채우고 계속 공급 부족 사태를 가져와 가격은 상승할 것입니다 3. 뒤틀린 실물 경제의 원인은? 그간 중산층 기준이던 6~7만 불 수입 계층은 머물러 있고, 10만 불 이상의 고임금자는 월등히 늘었습니다. 즉, 자영업자와 저 소득층은 고통에 어...

요즈음 에이전트끼리 얘기를 나누다 보면 아무래도 부동산 시장이 미친 것 같다고 얘기합니다. 첫 번째 원인은 절대 부족한 주택 재고에 있지만, 저금리로 인한 주택구매 수요 증가, 어느 정도 포화상태에 이른 주식시장의 자금이 부동산으로 유입, 그동안 집을 구매할 필요가 없다던 30~40대 층이 코로나로 인해 주택을 보는 각도가 바뀌면서 급격히 주택을 구매하는 방향으로 선회, 자녀의 증가와 재택근무, 특히 코로나로 인한 삶의 기준 변화로 주택구매수요 급증이 원인이라고 생각합니다. 요즈음 많이 문의하시는 시장 상황에 대하여 이번 달에는 통계적 Approach로 원인과 대책을 설명해 드리겠습니다.     ▲ 전반적인 주택시장의 움직임     에이전트 전용 웹사이트 현황에는 Zillow와 같은 부동산 웹사이트에서는 볼 수 없는 몇 가지 중요한 정보가 포함되는데, 그중 하나가 증권 게시판에 화살표로 주식가격이 오르고 내림을 표시하는 방식과 같은 상승/하락 화살표입니다. 오늘 역시, 대부분의 리스팅 정보가 Green칼라의 상승 화살표입니다. 또한, 일간 혹은 일주일간의 매매 정보를 자세히 그래프로 표시하여 주는데, 5월 셋째 주의 밸리와 산타클라리타의 단독주택과 콘도의 거래현황은 총 968채로 2020년의 같은 기간의 195채보다 5배가 많고, 코로나 사태 전의 2019년의 345채의 2.8배 정도로 시장이 엄청나게 빠르게 움직이는 것을 알 수 있습니다. 이 기간 새로 나온 매물은 514채이나 팔린 매물은 968채로 남아있던 재고도 싹슬이 했다고 볼 수 있습니다.     이런 경우 나타나는 현상은 매물의 위치와 컨디션에 별 영향을 받지 않고 거래가격이 비슷비슷하게 형성된다는 점입니다. 투자하시는 분들에게“위치나 컨디션이 별로 좋지 않더라도, 방이 많고 거주 면적이 넓은 것을 10~20% 싸게 샀다가 공급이 부족한 사이클이 돌아올 때 좋은 가격에 매매하여 다른 저평가 지역에 재투자 한다면, 동적인 ...

  참 어렵습니다. 인플레이션, 디플레이션, 올 말이면 펜데믹은 종결된다, 내년 말이나 되어야 한다, 금리는 2023년까지 절대 오르지 않는다, 아니다, 가파른 인플레이션 때문에 곧 오르게 된다, 보조금은 중지된다, 계속 지급된다 등...평상시 같으면 이 중의 한 가지 사항이 일 년에 한 번 발생할 가능성도 없는데 이러한 큰 유동적 사항이 어느 하나 제대로 결과를 거치거나 예측되는 것이 없습니다.       그나마 주식이 지난해 이래로 모두 동학 개미니, 로빈후드니 하며 난리이고, 이러한 사항이 폐쇄된 기간의 유일한 투자 경제활동의 돌파구였습니다. 실제로 대다수의 많은 분들이 주식투자로 많은 재산증식을 하였습니다. 그러나 이제는 주식시장도 제한 없이 풀어내던 정부의 통화 팽창정책에 맞추어 시중의 자금을 흡수하는 데에 한계에 이르고, 좀비기업이나 한탕주의 기업들이 많이 나타나, 이제는 주식도 8-10년 단위의 사이클이 저물어가고, 2020년대 하반기나 가야 또다시 이런 좋은 주식으로 재산 증자를 할 수 있는 기회가 올 것 같습니다.     ▲ 부동산 시장의 변화 예측    부동산은 건국 이래 최고로 좋은 금리, 펜데믹으로 인한 삶의 형태와 주택의 관점이 바뀌어 급격한 수요의 증가로 많은 자금이 부동산으로 유입이 되었고, 아울러 정부의 유동 통화의 흡수, 정상적인 중산층의 재산증식 방법이라는 명목하에 통제를 전혀 하지 않고 금리는 2023년까지 올리지 않겠다고 하니, 인플레이션이 견딜 수 없는 정도로 나타나 금리를 급격히 올리거나, 정부의 특별한 정책 사항이 없는 한, 이러한 현상은 그렇지 않아도 부족한 재고로 인한 부동산 가격상승에 기름을 붓는 셈이 되어 작년 중반부터 펜데믹과는 전혀 상관없이 가파른 가격상승을 가져오고 있습니다.    ▲ 왜? 부동산은 블루칩인가?    그러면 이제 현재의 가치(Cash Value)가 미래에도 같은 가치로 ...

  2021년 남들보다 투자 가치 높은 주택을 구매하는 법. 얼마전 골프연습장에서 푸른 진료복을 입고 연습을 하는 한 의료 종사자를 보고 한마디 해주고 싶었습니다 . 펜데믹전에도 식당이나 마켓등에가면 병원이나 의료기관에서 입는 의사나 간호복을 입고 식당에서 식사를 하거나 마켓을 보는 것을 간혹 보았습니다 . 골프장에서 푸른색 의료가운을 입고 골프연습을 하시는 중년분은 의료가운은 청결과 감염방지를 위해 입는 것인데 , 저렇게 땀을 흘리며 가운을 입고 운동을 한다는 것도 그렇고 시간이 점심시간이라 분명히 저 옷을 입고 자기의 자리로 돌아갈 터인데 하는 걱정이 앞섰읍니다 .  미국의 시스템 중 가장 부러운 것이 오랜 기간 동안 축적된 통계자료로 , 국가정책이건 , 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일 것입니다 .   아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족하여 , 기준을 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다 . 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다 , 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다 . 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을 주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로 , 영향을 받을수있으나 , 상대적인 평가 , 즉 , 특정 기간동안 , 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어 형성됩니다 . 이렇게 , 부동산 매매의 모든 자료와 정보가 개방되어 있어서 행운이나 , 발품으로 남들보다 나만 , 싼 집을 구매한다는 것은 어려움도 있...