부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

  주택 감정가격의 기준이 되는 요소 주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 바이어는 당연히 싸게 사고 싶을 것이고, 마음에 드는 집을 선택한 경우에는 시장가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣을것입니다. 통계 및 기본 데이터 축

  융자의 비용 - 알고 냅시다.  집을 사는 바이어가 융자 신청을 할 때 은행이나 론 오피서로부터 예상되는 융자비용 명세서(Good Faith Estimate & Truth-in Lending)를 융자 신청 후 3 일 안에 서면이나 우편으로 받게 됩니다 그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고

 숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!!  Short Sales 이란 무엇인가 ? 주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을  말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다. Short Sales 은 어떻게? 주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다 Short Sales이 모두 종결되면 ? 비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다. 어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ? 융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들,  집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요. Short Sales 비용부담은 누가하나 ? 숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다 왜 은행은 Short Sales을 선호하는가  ? 은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅...

  숏세일의 기본   1994 년 노스리지 지진으로  72 명의 주민이 희생되었고 ,  많은 재산피해 ,  특히 많은 주택이 치명적인 피해를 보았습니다 .  노스리지 지진이전의 주택시장에서는 숏세일은 아주 드물게 접할 수 있는어려운 분야의 일로 인식되어있었습니다 .  이러다보니 ,  숏세일에대하여 ,  잘 아시는 분도없고 ,  그 과정에대하여 전문적인 지식이 있는분들도 드물었습니다 .  숏세일이 잘 알려지기시작한 것은 노스리지 지진이후 밸리지역의 많은 주택들이 숏세일을 하므로 알려졌고 , 2006 년이후의 주택가격 붕괴로인해 시작된 숏세일매물이 현재까지 지속적으로 시장에나와 근래에와서는 팔려는 주택재고의 대부분을 차지할만큼 비정상적인 일반화가 되기시작하였습니다 .  많은 분들이 숏세일을 아시는 것 같습니다만 ,  실제로는 숏세일을 해야할 위기에 봉착하신분들 조차도 숏세일이 무언지 ,  왜 해야하는지 ,  하고나서는 어떤일이 벌어지는지등에대하여 기본적인 사항도 모르시는경우가 많습니다 .  아주 기본적인 숏세일의 기능과 역할에대하여 간단히 말씀드리자면 ,  숏세일이란 ,  주택가격의 하락으로 인하여 현재의 주택시장가격을 기준으로 소유주택의 가격이    은행으로부터 받은 주택 융자금액보다 낮경우 은행의 합의하에 융자 총 금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여 ,  주택융자금액을 청산하는것을 말합니다 .  이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며 ,  전문인들이 주택소유주를 대신하여 은행과 상의하여 처리하게되며 ,  이에따른 융자금액의 손실과 발생하는 경비를 대부분을 은행이 손실처리 하는 것을 기본으로합니다 .   그러나 통상 , HOA 는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다  은행과 상담을 할 수 있는 전문인이라함은 브로커의 관리를 받...

  주택융자가 않나오는 이유   바이어 분들 중 융자에 대하여 세밀한 검토를 하지 않고 집을 먼저 둘러보시겠다고 하시는 분들이 생각보다 많습니다 .  집을 현금으로 구매를 할 형편이 되지 않으니 은행으로부터 자금을 융통 받아 셀러에게는 현금으로 지불하는 것이니 ,  당연히 바이어분들은 부족한 자금을 메꾸어 줄 융자에 대하여 사전에 자세히 검토하고 ,  준비하여야 융자신청이 거절되거나 ,  혹은 ,  불리한 이자율감수를 하지 않을것입니다 .  자세한 사항은 융자회사로부터 듣게 되고 융자 신청절차 시 아시게 되겠지만 ,  적어도 본인이 융자를 신청할 자격이 되는지와 준비하여야할서류에 대하여서는 사전에 확인하여야    일정에 맞추어 에스크로도 크로징 할 것입니다 .  많이 들으시는 얘기지만 요즈음 융자가 않나온다면서요 하는 분들이 많습니다 .  그러나 ,  사실은 대부분 융자신청자격이 없으신분들이 하시는 말씀입니다 .  기본자격이 있으신 분들은 특별한 경우를 제뢰하고 당연히 융자가 나올것입니다 ,  오히려 ,  이러한 틀린 얘기를 귀담아듣고 깜짝놀랄정도로 수입도 좋고 자격이 있으신 분들이 한걸음 물러서 주택구입을 포기하고 주저 앉으신분을 종종 봅니다 .  크레딧이 나쁘거나 ,  수입이부족하고 ,  파산 ,  차압등의 히스토리가 있으신분들은 자격이 없어서 융자 신청을 못하는 것이지 않나오는 것은 아닙니다 .  크레딧점수가 적어도  640 이상되고 ,  구매하실 주택의 규모에 맞는 수입이 있고 ,  파산 ,  차압의 히스토리가 있어도 해당 시간이 경과 된 분들은    특별한 사항이 아닌 한은 융자는 차질없이 나올것입니다 .  신청자격이 없으신분들 ,  즉 융자신청접수를 할 수 없는 분들이 융자가 안나온다고 ...

  감춰진 일그러진 주택시장의 한 면 숏 세일 ,  차압의 증가 . 요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압 ,  퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다 .    오늘은  LA 에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며 ,  모기지 내기가 어려운 상황에 ,  광고에  “ 퇴거중지 ,  한 푼도 안내도 살게 해드립니다 ”  라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고 ,  그동안 매월  $2500 불이던 모기지를  $800 만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고 ,  갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다 .  변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며 ,  그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다 .  저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고 ,  결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고 ,  모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고 ,  다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다 . 이 변호사사무실은  LA 에 소재하고 ,  오래전부터  “ 차압중지 ,  퇴거방지 ,  집 찾아드립니다 ”,  라도 광고를 합니다 .  이 변호사사무실관계로    주택은 물론 비즈니스 ,  렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어 ,    여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다 ,  특히 ,  라이센스가 없는 사무장이나 ,  한인타운내의 유수...

  많은 사람들이 포어클로저랑 숏 세일의 차이점을 인식하지 못하고 둘이 똑같지 않나 하고 생각하시는 경우가 아직도 참 많다. 포어클로저는 집 모기지를 제대로 내지 못할때 은행에서 집을 빼앗아 가는것을 말한다. 따라서 포어클로저는 변호사나 다른 전문가를 통해서 내포어클로저를 신청하는것이 아니라 그냥 가만히 돈 안내고 있으면 은행이 알아서 집을 빼앗아 가는 것이다. 물론 은행이 손해보는 전 금액 뿐만 아니라 변호사비 및 다른 추가비용까지 전부다 부담을 해야 한다. 다시 말해서 포어클로저를 하게되면 현재 지니고 있는 비지니스나 다른 재산, 특히 부동산이나 은행에 있는 돈은 내돈이 아니게 된다는 것이다. 만약 월급을 받고 있다면 월급 차압도 얼마든지 가능하다. 예를 들어 은행에 빌린돈이 40만불인데 은행이 포어클로저를 해서 집을 팔고 나머지 손해본 금액이 10만불이라고 한다면 집 주인은 그 10만불에 대해서 고스란히 책임을 져야 한다는 것이다. 정말 운이 좋아서 은행이 그 10만불을 감해 준다 하더라도 10만불이 자신의 소득이로 인정이 되어서 다음해에 세금보고시 10만불에 대한 소득세를 내야 한다는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한...

  주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다. 1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체)  2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체) 3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계    쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다. 4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)    쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고    쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다. 보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해  숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다) 5.Offoer Pakage Submitt 의 단계    리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다. 6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가     있는지 검토하게 된다. 7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다. 8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계  ...

 숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가? 숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다.  숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다.  foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다.  숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다.  숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다.  그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다.  다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다.  <예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Qu...

주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !    주택융자 금리가 그동안 양치기소년처럼 계속 오를것이라는 압박감을 주다가  2018년들어, 급격히 오르기 시작했습니다, 그것도 원래 예상했던 매년간 0.5%정도의 인상율을 훨씬 상회한 1%넘게 올랐습니다. 아시다시피, 우리는 트럼프 대통령이 선출된 후, 부동산 관련 전문인들 사이와 부동산시장에 관심있는 분들이 한결같이 입을 모았던 중점적인 사항은, 부동산 재벌인 트럼프가 부동산경기 부양을 위하여 많은 정책과 부양계획을  내놓을 것이라는 예측이었으나, 부동산 부양계획은 차제 하더라도 오히려 주택소유자에게 불리한 세제개편으로 우리의 어려움을 더 하여 주고 있습니다. 더욱이, 조용히 구체적인 경고나 알림없이 이미 올라버린 무서운 금리는 주택바이어들에게 큰 어려움을 주고있고 갈수록 어려움은 더 심해질것입니다. 특히, 변동 금리를 가지신분은 몇 백불이 아니라 같은 융자 금액에 대하여 많게는 천불을 넘게 더 내야하는 부담감을 줄 것 입니다. 금융대란이후에 매년 10-30% 씩 오르던 주택 가격은 정부의 노력과 시간이 지나면서 자연스럽게 진정이 되어 다행이나, 금리의 경우는 이제 부동산시장에 다른 어려움의 시작으로 보면 됩니다, 정부의 목표 금리는 당분간 6.5%정도라고하니 그나마 다행입니다, 믿기 어려우시겠지만 81년도 전후의 모기지금리는 18%전후였고, 지나간 50여년간의 평균 모기지금리는 9%대입니다. 이러한 지나간 장기 기록으로 보면 아직도 5%대의 금리수준은 나쁜편은 아닙니다. 다음은 30만불 융자시 기준 금리별 월 지불해야하는 페이먼트를 정리해보았습니다   2013년이후 주택을 구매하신분들은 30만불융자기준 $1,265의 월 모기지를 지불하여오셨습니다. 10월기준 5%금리를 기준하면 30만불을 융자받는분들의 경우는 $1,610을 지불하기 시작하여야하며, 2013년도보다 27%정도를 더내는것입니다. 이는 지불금액도 문제이나 구매가능 주택가격이 3분의 2로 줄어든것입니다. 즉, ...

  융자신청 전에 기본적으로 알아야 할 상식    주택을 사시겠다고 연락이 오시는 바이어 분들중 융자에 대하여 세밀한 검토를 하지 않고 집을 먼저 둘러보시겠다고 하시는 분이 대부분입니다 .   집을 현금으로 구매를 할 형편이 되지 않으니 은행으로부터 자금을 융통 받아 셀러에게는 현금으로 지불하는 것이니 당연히 바이어분들은 부족한 자금을 메꾸어 줄 융자에 대하여 사전에 자세히 검토하고 ,   준비하여야 할 것입니다 . 자세한 사항은 융자회사로부터 듣게 되고 융자 신청절차 시 알게되겠지만 ,   적어도 본인이 융자를 신청할 자격이 되는지는 사전에 확인하여야 할 것입니다 .   많이 듣는 얘기지만 요즈음 융자가 않나온다면서요 하는 분들이 많습니다 .   그러나 ,   사실은 기본자격이 있으신 분들은 당연히 융자가 나올것이고 ,   크레딧이 나쁘거나 ,   수입이부족하고 ,   파산 ,   차압등의 히스토리가 있으신분들은 자격이 없어서 융자 신청을 못하는 것이지 않나오는 것은 아닙니다 .   크레딧도 적어도   620 이상 ,   주택의 규모에 걸맞는 수입이 있고 ,   파산 ,   차압의 히스토리가 있어도 해당 시간이 경과된분들은     특별한 사항이 아닌한은 융자는 당연히 나올것입니다 .   대부분 이러한 자격이 없으신분들 ,   즉 융자신청을 할수 없는분들이 융자가 않나온다고 말씀하시는 것은 틀린말입니다 .   주택융자은행에서 주의 깊게 다루는 사항은 다음과 같습니다 .   본인의 크레딧 기록은 반드시 융자 신청전 확인해봐야 합니다 . 예상치 못했던 잘못된 기록과 과거 좋지 않은 신용 평가로 융자사 어렵거나 높은 이자율을 받는 불이익을 막을 수 있습니다 .   은행은 융자신청자의 근무 기록과 시작 날짜등을 인컴 서류상의 내용과 확인합니다 . ...