금융대란시 모기지 연체 의 비애

 

감춰진 일그러진 주택시장의 한 면

숏 세일, 차압의 증가.

요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압, 퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다.  

오늘은 LA에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며, 모기지 내기가 어려운 상황에, 광고에 “퇴거중지, 한 푼도 안내도 살게 해드립니다” 라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고, 그동안 매월 $2500불이던 모기지를 $800만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고, 갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다. 변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며, 그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다. 저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고, 결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고, 모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고, 다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다.
이 변호사사무실은 LA에 소재하고, 오래전부터 “차압중지, 퇴거방지, 집 찾아드립니다”, 라도 광고를 합니다. 이 변호사사무실관계로  주택은 물론 비즈니스, 렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어,  여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다, 특히, 라이센스가 없는 사무장이나, 한인타운내의 유수한 회사에서 일하는 에이전트도 명함과 전단지에 이러한 내용을 인쇄하여 어려우신 분들을 찾아다니며 더욱더 어렵게 만들고 있습니다. 대부분 이런 상황에 처하신 분들은 지속해서 줄여진 금액도 지불을 하지못하고. 지불을 못하는 순간 변호사사무실은 손을 떼므로 당연히 은행이 가만히 있지 않는 것은 물론 괘씸죄로 더욱더 어려운 처지에 처하시게 되는 것을 여러 번 보았습니다.    
미국 사회가 워낙 이 소송의 나라이므로 편법 소송과 방법을 통하여 그럴 수도 있다고 생각 하지만, 적어도 한 점의 양심은 있어야 되지 않나 하는 생각이 들었습니다. 이러한 분들이 선택하는 방법은 다음 3가지 중의. 첫째는, 은행과 잘 협상하여 성공적으로 숏 세일을 마치어 원활히 모기지를 탕감 받고, 2-3년 후 정상적인 한가지 방법일 것입니다 경제활동을 재개하거나, 둘째는 은행에 자산을 자진 반납하는 Deed-in-lieu Foreclosure로 차압보다는 불이익을 덜 받습니다, 셋째는 이도 저도 아닌 불법과 편법의 방법을 알아내고, 이리저리 없는 돈만 소비하고 편법의 올가미에 휩쓸려 마지막에는 차압으로 종결되어 평생 빛으로 걸머지고 가거나 혹은 파산 신청으로 마무리하는 경우입니다, 이런 경우는 대개 7-10년간 경제활동이 거의 불가능합니다.

원래 모지기조정과 숏세일등은 부동산 에이전트와 변호사만이 할 수 있습니다. 편법 변호사들은 부동산에 대한 노하우가 없으므로 숏 세일을 하기가 어려우므로, 대개 3안으로 처리를 유도하고, 모든 책임은 의뢰자에게 돌아가도록 합니다. 2안의 경우에는 차압보다는 불이익이 덜하므로 불가피한 경우에 차압을 대신하여 선택하는 방법이겠습니다.
최근들어 잦은 이러한 상담 받는 몇몇분들의 사정을 듣다 보니 조금 이상한 생각이 들어 부동산 시장 거래내역을 조사해보았고, 정말 놀랬습니다.

이 자료는 Core logic과 MLS자료를 통하여 조사한 자료입니다.
지난  6개월간 밸리와 산타클라리타의 주택거래건수는 4,942건입니다. 놀랍게도 이중 7.2%인 356채가 Short sale, REO, NOD, Bankruptcy sale 거래가 된 것입니다. 단적으로 조사한 자료지만 상상을 못한 수치였고, 다음달에는 좀더 자세히 조사한 후 원인분석을 해볼예정입니다. 이중 그라나다힐수의 지난 6개월간 Non Standard 거래 주택의 수는 23채로 Short sales이 12채, NOD가 2채, REO/Auction이 8채, 기타 1채입니다. 너무 민감하게 생각할 필요는 없다고 생각하나 한번쯤은 주의 깊게 들여도 봐야할  상황인 것 같습니다. 그렇다고, 주택가격이 내린 것도 아니고, 거래의 건수가 현저히 줄어든것은 아니라 다행이라고 생각하지만, 정부와 경제학자들이 입을 모아 애기하는 경제의 급성장이나 안정은 아닌것 같습니다. 특히, 트럼프 정부의 부동산 정책에 대한 요지부동 복지부동의 정책으로 인하여 그럴 수도 있다고 봅니다.
그리고, 안타깝게도 편법과 불법의 길로 들어서는 분들의 얘기를 들어보면 공통적인 점이 있습니다. 주변의 분들이 그냥 눌러 살면 된다, 모기지 탕감을 해준다, 론모디를 하면 된다는 등의 책임질 수 없는 말을 아무 생각없이 해준다는 것입니다.  그러다 보니, 에이전트나 정상적인 론 브로커, 변호사, CPA분들은빨리 정리하고 새로운 경제활동을 시작하라고하나, 많은 분들이 편법 변호사를 찾아가는 것 같습니다. 이러한 변호사분나 라이선스가 없는 분들은 의뢰자가 론모디를하고 월 불입금을 낼 수 있는지, 중, 장기적으로 어떤 게 유리한지는 생각치 않습니다, 그냥 늦게 내게 해주고, 론모디를 하고 수임료만 받으면 되기 때문이고, 특징은 대개, 변호사가 직접 하지 않고 중간에 브로커 끼어서 수임을 받는다는 것입니다. 주변의 분들이 어려우면, 얘기들어 주고, 위로해주고, 돌아가는 길과 편법이 아닌 해당전문가를 찾아가도록 설득해주는 것이 맞다고 봅니다. 제발 책임질 수 없는 말을 하여 더욱더 어려운 분들을 더 큰 어려움과 혼란에 들지 않도록 했으면 하는 마음입니다.

갤리포니아주의 모기지 재조정 서비스 관련 법규에는 주정부가 발급한 부동산 브로커 또는 에이전트 면허 소지자와 변호사에 한해 모기지 재조정 관련 상담을 제공할 수 있습니다. 부동산 에이전트 면허 소지자의 경우 브로커의 관리감독을 받으면서 일을 해야 하고, 변호사는 반드시 본인이 직접 일을 처리해야 합니다.

은행에서 빌린 원금을 다 갚지 않아도, 집주인을 보호해주는 숏 세일도 감사하여야 하나 당연한 것으로 생각하고, 더 나아가 안 낸 모기지와 원금을 탕감하여 차압 한 은행으로부터 집을 공짜로 되찾는 방법이 있다고, 당연히 할 수 있는 것을 왜 안 하냐고 부추기는 똑독하신분들, 이러 분들에게 초등학교 1학년 도덕교과서를 보내고 싶습니다. 그리고, 이와는 달리 끝까지 힘닿는 대까지 최대한 노력하는 꼿꼿하게 정직한 삶을 사시는 분들에게 격려의 박수를 보 내드립니다