집값, 계속 오를까? 내릴까? 살 때인가, 기다릴 때인가?

 

집값, 계속 오를까? 내릴까? 살 때인가, 기다릴 때인가?

금융 사태 이후 최대의 혼란기입니다. 최근 부동산 시장은 그야말로 혼돈 속에 있습니다. 코로나 이후 계속되는 인플레이션과 금리 인상, 그리고 경기 침체 우려가 겹치면서 주택가격과 렌트 시장이 예상치 못한 방향으로 움직이며, 시장은 더욱 불확실성을 띠고 있습니다. 그렇다면 지금 집을 살 시기일까요, 아니면 기다려야 할까요? 이번 칼럼에서는 현재 시장 상황을 분석하고 앞으로의 전망을 짚어보겠습니다.

산불은 집값과 렌트 시장에 전혀 영향을 미치지 않습니다.

대형 산불로 인해 집값을 낮춰 구매하거나, 렌트를 과도하게 올리면 정부에서는 형사 처벌까지 하겠다고 합니다. 팰리세이즈 인근 지역의 전년 11월과 최근 한 달 거래를 MLS 자료를 기반으로 비교 분석해 보았습니다.

작년 11월 이 지역의 주택 매매는 267채이며, SF당 평균 $1,051에 거래되었습니다. 렌트는246채, SF당 평균 $3.45입니다.

올해 1월 15일 이후 한 달간의 거래는 매매 258채, SF당 평균 $1,074, 렌트 306채, SF당 평균$3.47입니다. 모든 것이 화재 전과 큰 차이가 없으나, 단지 렌트 거래 수량만 가격 변동 없이 24% 정도 급증했습니다.

주지해야 할 것은 정부가 부정적인 요인에 대비하여 대책을 마련하는 과정에서, 일부 사람들의 기억 속에 집값과 렌트가 폭등할 것이라는 왜곡된 인식이 형성되었다는 점입니다. 방송 매체가 자극적인 제목을 강조하다 보니 이러한 인식이 더욱 굳어졌습니다. 그러나 정부의 올바른 정책 덕분에 시장이 안정되었음에도, 여전히 산불 때문에 집값이 올랐다고 생각하는 사람들이 많습니다.

왜 기준금리는 4.5%대인데 30년모기지 금리는 여전히 7%대인가요?

많은 사람들이 주택 구매를 결정할 때 기준금리(Fed Funds Rate)를 주목하지만, 실제로 모기지 금리에 더 큰 영향을 미치는 것은 10년 만기 국채 수익률입니다.

30년 고정 모기지 금리는 2021년 3%대에서 2023년 7%를 넘어섰고, 이는 주택 구매자들에게 여전히 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 2024년 역시 7%대를 유지해 왔으며, 2월 15일현재 6.53%입니다.

그렇다면 2024년 말 기준금리가 4.5%로 인하되었는데도 왜 모기지 금리는 떨어지지 않고여전히 7%대일까요? 모기지 금리는 기준금리와 직접적인 연관이 적고, 10년 만기 미국 국채 수익률(Treasury Yield)과 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 현재 10년 국채 수익률은4.52%입니다.

문제는 10년 국채와 기준금리 간의 균형이 맞지 않아 국채 금리가 은행의 CD 금리보다 높은 상황입니다. 더욱이, 트럼프 전 대통령이 고갈된 정부 재정을 위해 다시 돈을 찍어낼 가능성이 커지면서 국채 금리 하락이 불투명해졌습니다. 결국, 기준금리가 계속 내려가더라도 모기지 금리는 상대적으로 따라서 인하되지 않을 가능성이 높습니다.

금리 인상 전후의 주택 시장 변화

금리 인상 전(2021년 이전)에는 낮은 금리로 인해 주택 구매 수요가 폭발적으로 증가하면서 주택 가격이 급등했습니다. 이후 금리 인상 후에는 주택 구매 여력이 감소하고 거래량이 급감하였으며, 현재까지 주택가격 방어가 어려운 상황이 이어지고 있습니다.

특이한 점은 주택의 가격 그룹별, 지역별 가격 조정 형태가 다르게 나타난다는 것입니다. 따라서 바이어들은 가격 변동이 선행되는 지역과 주택 가격 구조를 면밀히 분석하면, 최근드물게 좋은 투자 매물을 발견할 수도 있습니다.

바이어의 커미션 부담 문제

이 문제를 설명하려면 시간이 많이 걸리지만, 결론적으로 8월 커미션 대란 이후 시장을 분석한 결과 현재는 바이어 마켓이며, 주택 시장이 침체 상태입니다.

바이어들이 커미션을 부담하는 것을 거부하고 있으며, 정부와 주택 협회에서는Concession(셀러의 양보) 계약 조항을 신설하여 바이어가 커미션을 부담하지 않는 틈을 주고 있습니다.

커미션 제도가 정착되려면 부동산 경기가 활발해져야 합니다. 즉, 셀러스 마켓으로 전환되고 멀티플 오퍼가 발생해야 바이어들이 셀러에게 Concession을 요구하지 않게 됩니다. 결국, 바이어들이 바이어 사이드 에이전트의 커미션을 부담하는 시스템이 자리 잡으려면 더오랜 시간이 필요할 것입니다.

집값, 오를까? 내릴까?

2025년에는 주택 가격이 안정화될 가능성이 큽니다. 금리가 점진적으로 하락하면서 주택구매 수요가 회복될 수 있지만, 경기 침체 가능성과 공급 증가로 인해 과거와 같은 폭등장은 기대하기 어려울 것입니다.

제 생각에는 그동안 눌려 있던 주택 시장이 갑자기 10~15% 정도 반등한 후, 다시 완만한상승 곡선을 그릴 것으로 보입니다.

특히 지역별, 주택가격별로 상승 폭에 차이가 클 것입니다. 과거 가격 상승이 더딘 후행 지역이 가격 인상을 주도할 것이며, 대형 주택보다는 중소형 주택이 상승세를 이끌 가능성이큽니다.

살 때인가? 기다릴 때인가?

앞서 언급한 대로, 주택 가격은 2025년 지역과 가격 규모에 따라 큰 차이를 보이며 상승할것입니다. 안정세는 내년쯤 되어야 찾아올 것입니다.

결론적으로, 밸리 변두리 지역이나 벤투라, 산타클라리타, 팜데일 등의 지역에서 가격 상승이 이루어질 가능성이 높습니다. 특히 80만 달러 전후의 주택이나 콘도가 선행적으로 상승할 것입니다. 반면, 그간 많이 오른 지역은 보합세를 보일 가능성이 크며, 120만 달러 이상의 대형 주택은 경제 상황과 공급 과잉으로 인해 가격이 조정될 가능성이 있습니다.

실거주 목적이라면 가격보다는 가치를 중시하므로 즉시 구매를 진행하는 것이 좋으며, 투자 목적이라면 지역과 부동산 특성을 면밀히 검토하고 후행 지역을 찾아 신중하게 접근하면 실패 없는 투자가 될 것입니다