바이든 대통령마저 혼동하는 커미션에대한 측면
바이든 대통령이 주택거래 커미션 협상에대하여 지지한다는 발표를 여러번 했읍니다. 이에대하여 NAR은 커미션은 애초 정해진 금액이 없고, 그동안도 협상이 가능했왔다고 해명했읍니다. 이번 반독점소송의 주안점은 (1) 셀러가 모두 지불하던 커미션을 셀러는 셀러가 알아서 하고 바이어는 바이어가 알아서 각각 부담하라 (2) 바이어의 커미션을 MLS에 명시하여 불공정한 거래원인을 제공했으니, MLS에 커미션을 명시하지 말라는 것을 합의한것 입니다.
요점을 잘못 전달하는 메스컴
반독점 소송의 시작은 원고인 셀러측이 모든 커미션을 부담하는것은 불공정거래이고 이를 바로 잡자는것과 MLS정보 제공에대한 수정에서 시작됩니다. 일부 매체는 6% 커미션이 정해진것이라는데, 이는 잘못된 정보입니다. 셀러분들이 사인하시던 리스팅계약서 3항에”COMPENSATION TO BROKER: The amount or rate of real estate commissions is not fixed by law. They are set by each Broker individually and may be negotiable between Seller and Broker” 라고 명시되어 있읍니다. 즉, 커미션 액수(%)는 공란이며, 셀러와 합의하여 적어넣게되어 있읍니다. 미국전체 커미션 지급 평균은5.49%이고, CA는 5.11%입니다.
셀러의 비용절약과 바뀌는 입장
셀러는 계약한 에이전트에게3%의 커미션만을 지급할수있으나, 빠른 매매와 좋은가격을 위하여 바이어 에이전트에게 수수료를 지불할수있다는 옵션이 있읍니다. 역으로, 주택을 매각한 셀러는 여전히 새 주택을 구매하여야하기 때문에 바이어의 입장으로 바뀌어 오히려 더 많은 비용과 시간, 노력이 부담될수도 있읍니다.
혼란이 에상되는 바이어
소송의 원고가 셀러입니다. 셀러가 바이어측 커미션을 지급을 못한다는 판결로 바이어는 추가 비용부담과 에이전트선정에 시간과 노력이 추가되어 어려움이 가중될것입니다. 주택을 구매하려면 커미션을 지급한다는 내용이 포함된 계약서를 서면으로 사인 해야합니다. 향후는 주택을 보여달라고 구두로 에이전트에게 요청하기도 어렵고. 여기저기 다수의 에이전트에게 부탁하면 이중계약이 되므로 이러한 관행도 어려워집니다. 바이어가 직접 시도하거나, 낮은 커미션을 제시하고 오퍼작성요청만 할수 있으나, 가격의 전문적인 흥정은 물론 타주에서는 변호사가 검토하는 바이어의 권리를 보호하는 몇 십페이지가되는 계약서의 내용과, 많게는 수백페이지에 이르는 에스크로 관련서류를 에이전트 도움없이 어떻게 다 읽어보고 결정할수 있을지도 생각해봐야합니다. 치명적인것은 셀러 에이전트하고만 진행하면 셀러측 에이전트는 당연히 셀러에게 유리하게만 진행을 할것이고, 더욱이, 주택의 가격이 비싼지 오퍼내기전 검증이 어렵읍니다. 더하여 주택의 하자 확인과 처리, 정부의 지침, 건축법, 등에 명시된 적정한 사항을 모두 본인이 책임지고 검토해야 한다는 어려움이 있음니다.
캘리포니아는 타주와 주택매매방법이 다름니다.
미국은 주택 매매방법이 두가지로 나누어집니다 켈리포니아를 포함한 서부의 9개주는 에스크로를 통하여 매매를 크로징합니다. 나머지 41개주는 바이어의 변호사를 통하여 매매를 크로징(Wet Closing)합니다. 즉, 에이전트는 집을 찾아주고, 계약내용 조율과 조정과 클로징은 변호사가 합니다. 그러나 켈리포니아는 바이어쪽 에이전트는 바이어에게 적합한 집 찾아주기는 물론 셀러와의 계약내용조율, 가격조정과 절차등 타주에서 변호사가 하는 일을 고객에게 알려주고 충고하며 크로징절차를 에스크로와 협조하여 종결합니다. 근본적으로 일을 하는 질과 양이 타주와 완전히 틀립니다. 시간이 걸리 겠지만 소송의 지역이 동부이고 변호사 클로징시스템만을 검토한사항이니 켈리포니아는 바이어 에이전트에게도 어느정도 유리하게 모든사항이 조정이될것입니다.
에이전트에대한 변화
NBER Paul Goldsmith-Pinkha는 미전역 에이전트 4명중 1명이 부동산거래에 전혀 경험이 없고, CFA에 의하면 미전역 에이전트중 50%이상이 2023년 한건의 주택매매를 했거나, 아예 거래실적이 없다고 합니다. 새로운 에이전트는 바이어 에이전트로 시작하므로 앞으로 커미션 보상이 떨어지면 더 이상 에이전트라는 직업을 선택하지 않을 것이고 기존의 파트타임 에이전트 역시 수입 감소로 전직을 할것 입니다. 뉴욕타임즈와 Keefe지의 Bruyette & Woods는,NAR에 등록된 150만명의 에이전트중 100만명이 전직을 할것이라고 까지 극도로 부정적으로 내다봅니다만, 개인적으로는 그렇게 많지는 않을것이라 생각합니다. 많은 베테랑 에이전트들은 오히려, 그동안 파트타임 에이전트로 인한 시장 혼란이 정리된다는 긍정적 의견을 가지고 있읍니다. 거시적 시각으로 보면 향후는 대형 부동산업체가 금융, 융자 및 신축, 수리건축까지 하여 부동산을 매매하는 종합부동산회사로 지향 할것이고, 이러한 회사가 셀링, 리스팅에이전트를 대거 채용하여 종합서비스개념으로 부동산시장을 거의 독점하는 방향으로 갈것이고, , Local을 아주 잘아는 한국의 동네 부동산같이 혼자 활동하는 브로커나 작은 지역 회사들은 지역정보나, 인종 커뮤니티등 어느정도 경쟁력을 갖추어 살아남을수 있다고 봅니다.
부동산시장에대한변화
금번 소송으로 주택가격의 하락에 기여한다는 의견도 있으나, 이는 긍정적이지 않읍니다. 오히려 앞으로 시장이 Seller’s market으로 왜곡되어 바이어가 주택구매에 어려움이 증가되나, 커미션 추가 부담이 원인이되어 주택구매를 중단하는 바이어는 없을것입니다. 주택가격은 금번 소송과는 상관없이 영향받지않고 완만한 우상향을 계속 유지할것입니다. .
현재의 커미션 분배 시스템
주택 매매 시 5%의 커미션이 책정되면, 에스크로 종결 후, 에스크로로가, 바이어, 셀러 측 회사로 2.5% 씩 지불합니다. (1) 회사는 회사수입, 보험료, 사무실부대비용등으로 커미션에서 20%에서 많게는 50%, 평균30%정도를 감한 평균1.75% 를 지급합니다. (2) 에이전트는1099로 발급받아 30%의 소득세, 부대세금을 납부할것이고 (3)유류비, 광고비, 마케팅비등 20%정도를 경비로 지불하면 실제로 손에 쥐는 금액은 2.5% 커미션중 20%인 0.5%정도가 세금보고서상의 Net income이됩니다.
향후의 방향
결론적으로 향후 바이어는 셀러가 내주던 커미션을 바이어 자신이 부담하여야 한다는것이고, 부동산구매시 서면계약을 해야한다는 거입니다. 이제는 전문지식과 실력이 없는 에이전트는 설자리가 없어지고, 경험과 실력있는 에이전트위주로 부동산 시장이 돌아가게될것이라고들 전문가들은 거론합니다. 아울러, 각주마다 시스템이 달라 이에따른 NAR, MLS, 각 지역 보드는 시스템개선에 많은 노력이 필요할것이고, 바이어 측 커미션을 융자에 포함하는등의 궁극적으로는 셀러나 바이어에게는 보완과 해결방안을 제공할것입니다.
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