부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

  사업체 매매절차   사업체 매매도 복잡한 여러 과정을 거쳐서 이루어 지고 모든 과정 하나하나 철저한 주의가 필요하다 .  비즈니스 매매는 다른 거래와 달리 에스크로가 끝나기 전까지 많은 변수가 있어서 매매가 완전히 마무리될 때지는 셀러나 바이어 모두 안심할 수 없다 .  따라서 지면에서는 일반적인 매매절차 및 주의 사항을 순서적으로 알아 보겠다 . 1 ．오퍼작성 사고자 하는 비즈니스가 정해지면 제일 먼저 하는 것이 오퍼 작성이다 . 오퍼 작성에 기록된 내용이 에스크로 인스트럭션 (instruction) 이 되므로 모든 일반적인 내용외에 특정한 조건들은 반드시 오퍼에 기록하는 것이 좋다 .  즉 나중에 문제 발생 소지가 있는 것은 분명히 기록해 놓는 것이 좋겠다 . 예를 들어 오퍼 작성 시 구매하려는 가격이 인벤토리를 포함한 것인지 아니면 인벤토리를 제외한 금액인지 분명히 하고 그렇지 않을 경우 나중에 상당한 문제가 발생될 수 있다 .  트레이닝 부분도 반드시 명기해야 하며 보통  2 주 내외가 상식이다 .  그러나 셀러 측에서 가게를 판 후에 트레이닝 기간을 잘 지키지 않는 경우가 종종 있어 셀러와 바이어 사이에 분쟁이 잘 일어나므로 확실하게 오퍼에 그 가간을 언급하고 그 기간을 꼭 지킨다 . 　 또한 근처에서 셀러가 같은 종류의 장사를 몇 년 안에 몇 마일 안에서는 안한다는 조항 (covenent not to compete) 을 넣을 때는 여러 가지 상황을 고려해서 넣는다 .  또  lease 는 새로 받을 것인지 (new lease)  혹은 있는 것을 승계 (assignment) 할 것인지 분명히 한다 . 이렇게 오퍼가 작성 되면 경우에 따라 몇 번의  counter  오퍼가 셀러와 바이어 사이를 오간 후 최종 가격과 조건이 맞으면 바이어와 셀러가 사업체 매매의 합의점에 도달하게 된다 . 2 ．매상확인 매상확인은 셀러나 브로커가 제공한 매상...

비즈니스를 새로 오픈하거나 인수할 때, 바이어는 구입하는 비즈니스에 어떤 퍼밋이 필요한지 확인하여 에스크로가 종결되는 시점이나, 비즈니스 인수하는 날을 전후로 하여 해당 관청으로부터 라이센스나 퍼밋을 취득해야 합니다. 비즈니스 운영에 필요한 라이선스, 퍼밋에 대한 정보는 에스크로가 종결되기 전에 셀러로부터 얻거나, 에스크로 회사나 부동산 에이전트에게 문의하여 얻을 수 있습니다. 식당 운영에 필요한 일반적이고 기본적인 라이센스와 퍼밋은 다음과 같습니다. 첫 번째, 시정부 사업허가(city business license)입니다. 비즈니스가 소재한 해당 시청에 가서 소정의 수수료를 내고 사업허가를 신청합니다. 수수료 지불 영수증만으로 영업을 시작할 수 있고, 시 허가증은 2~4 주안으로 우편으로 받게 됩니다. 업종에 따라 소방국이나 경찰국의 허가가 요구되기도 하는데, 예를 들어 당구장이나 무도장, 게임 아케이드, 사우나 같은 업종은 경찰국의 허가를 받아야하고 상황에 따라 주민 공청회를 해야 하는 경우도 있습니다. 두 번째, 판매세 허가(seller’s permit)입니다. 손님으로부터 판매세(sales tax)를 받는 업소를 인수하는 바이어는 주 조세평형국(State Board of Equalization)으로부터 이 허가를 받아야 하고, 영업을 하면서 매달 또는 매분기별로 손님으로 받은 세일스 택스를 보고해야 합니다. 또한 바이어는 인수하는 비즈니스 안에 있는 장비, 기구, 설치물에 대한 장비세(equipment tax)를 비즈니스를 인계하는 셀러를 통해 납부해야 합니다. 셀러는 에스크로가 종결되면 최근 보고한 분기부터 영업 마지막 날까지의 세일즈 택스와 바이어로부터 받은 장비세를 주평형국에 내고 셀러스 퍼밋 어카운트를 종결해야 합니다. 세 번째, 비즈니스에 종업원을 고용한 경우, 주 고용개발국(EDD: Employment Develop ment Department)에 어카운트를 개설하고 매분기마다 세금을 내야합니다. 셀러는 미납된 마지막 분기의 세금을 정리하고 ...

  비즈니스 매매 , Salable & Spendable   시대가 아무리 좋아져 모든 것을 컴퓨터로 들여다볼 수 있고 ,  분석 할   수 있어도 ,   불가능한 것이 있습니다 .   컴퓨터란 인간이 만든 것이고 인간이   시키는 대로하는   것이니 ,   대개 컴퓨터가 안 된다고 하시는 분이 있는데 ,   사실은 컴퓨터를 잘못 사용하고 ,   설명서 한 줄도 읽지 않으며 ,   잘못을 컴퓨터에 전가 한는 경우가 많습니다 .   컴퓨터는 인간이 만든대로 ,   시킨 대로 결과를 내놓고 ,   인간의 의사결정에 도움을 주게됩니다 .   반대로 ,  잘못된 정보의   입력이나 그릇된 분석을 하게되면 ,   당연히 ,   올바르지 못한 결과나 데이터를 쥐게 될 것입니다 .   비즈니스 매매는 ,   주택이나 다른   Property 의 매매와는 달리 전적으로 판매자가 주는 정보에만 의지하다 보니 ,   데이터베이스에 의한 통계적 접근이나 혹은 정보의 비교를 하기가 너무 어려워 ,   어떠한 형태로든지 매매 후 문제가 생길 여지가 많습니다 .   구매자 역시 ,   시장의 정보나 판매자의 정보를   100%   선 듯 받아들이지 못하는 처지입니다 .   흡사 ,   셀러분들은 비즈니스가 활발하던 때를   기준으로 매매하려고   노력을 하고 ,   바이어분들은 비즈니스가 완전히 망가진 상태를 기준으로 매매를 시도하려 하니 ,   좋았던 옛날의   호경기와 미래의 최악이라는 시기의 타임머신을 탄 셀러와 바이어분들의 마음을 좁하는것은 불가능할 것입니다 .   요즈음이 바로 이러한 좁힐 수 없는 구매자와 판매자의 간격이 최대로 많이 벌어진 시...

  비즈니스 매매 , Salable & Spendable   시대가 아무리 좋아져 모든 것을 컴퓨터로 들여다볼 수 있고 ,  분석 할   수 있어도 ,   불가능한 것이 있습니다 .   컴퓨터란 인간이 만든 것이고 인간이   시키는 대로하는   것이니 ,   대개 컴퓨터가 안 된다고 하시는 분이 있는데 ,   사실은 컴퓨터를 잘못 사용하고 ,   설명서 한 줄도 읽지 않으며 ,   잘못을 컴퓨터에 전가 한는 경우가 많습니다 .   컴퓨터는 인간이 만든대로 ,   시킨 대로 결과를 내놓고 ,   인간의 의사결정에 도움을 주게됩니다 .   반대로 ,  잘못된 정보의   입력이나 그릇된 분석을 하게되면 ,   당연히 ,   올바르지 못한 결과나 데이터를 쥐게 될 것입니다 .   비즈니스 매매는 ,   주택이나 다른   Property 의 매매와는 달리 전적으로 판매자가 주는 정보에만 의지하다 보니 ,   데이터베이스에 의한 통계적 접근이나 혹은 정보의 비교를 하기가 너무 어려워 ,   어떠한 형태로든지 매매 후 문제가 생길 여지가 많습니다 .   구매자 역시 ,   시장의 정보나 판매자의 정보를   100%   선 듯 받아들이지 못하는 처지입니다 .   흡사 ,   셀러분들은 비즈니스가 활발하던 때를   기준으로 매매하려고   노력을 하고 ,   바이어분들은 비즈니스가 완전히 망가진 상태를 기준으로 매매를 시도하려 하니 ,   좋았던 옛날의   호경기와 미래의 최악이라는 시기의 타임머신을 탄 셀러와 바이어분들의 마음을 좁하는것은 불가능할 것입니다 .   요즈음이 바로 이러한 좁힐 수 없는 구매자와 판매자의 간격이 최대로 많이 벌어진 시...