조용한 주택시장의 가려진 부분
도대체 굳어진 주택시장은 일어설줄을 모릅니다. 2026년 현재 캘리포니아 부동산 시장은 “침체”라고 단정하기는 이르고, “회복”이라고 말하기에도 아직은 이른 조심스러운 국면에 놓여 있습니다. 시장은 겉으로는 조용해 보이지만, 그 이면에서는 구조적 변화가 진행되고 있습니다. 솔직히 올해는 3년째들어가는 어려움의 터널이라 생각합니다.
아직도 구매 수요의 목을 조이는 금리
Freddie Mac의 2026년 2월 자료에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 약 6%대 초반에서 형성되고 있습니다. 팬데믹 시기의 3%대 금리와 비교하면 두 배 가까이 높은 수준입니다. 예를 들어 90만 달러 주택을 20% 다운 후 대출할 경우 3% 금리에서는 월 원리금이 약 3,000달러 초반 수준이지만 6% 금리에서는 약 4,400달러에 이르게 됩니다. 월1,400달러 이상의 차이가 발생하며, 이는 단순한 숫자가 아니라 가계 현금흐름에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 따라서 현재 시장의 핵심 변수는 매매가 자체가 아니라 월 납입 가능성, 즉 구매 파워라고 할 수 있습니다.
캘리포니아 주택 거래량과 가격 흐름
California Association of Realtors(C.A.R.)의 2026년 1월 통계에 따르면 캘리포니아 기존단독주택 연판매량은 약 25만 건대 중반으로 전월 대비 감소세를 보였으며, 중위가격역시 전달 대비 하락한 것으로 발표되었습니다. 이는 2년 이상 이어진 보합 흐름과 점진적인 가격 조정이 누적된 결과로 해석할 수 있습니다. 또한 Redfin 자료에서도 LA 지역 평균 시장 체류일(DOM)이 과거 30일 수준에서 70일 이상으로 증가한 것으로 나타났습니다. 이에 따라 많은 셀러들이 가격을 재조정하여 시장에 내놓고 있는 상황입니다. 다만 중요한 점은 급락 국면은 아니라는 사실입니다. 공급은 증가하고 있으나 바이어의 구조적 구매 여력은 여전히 제한적이며, 수요 또한 금리 부담 속에서도 예상보다견조하게 유지되고 있습니다. 현재 시장은 급락이 아닌 적절한 조정기에 가깝다고 판단됩니다.
금융기관의 모기지 조건 완화 움직임
금융위기 이전에는 은행이 모기지를 직접 취급하는 비중이 높았으나 이후 비은행 모기지 회사의 비중이 확대되었습니다. 최근 정부는 경쟁력 있는 모기지 완화 정책을 통해은행의 직접 대출 기능을 다시 활성화하려는 움직임을 보이고 있습니다. DTI(총부채비율) 기준 일부 완화, 3~5% 다운 프로그램 확대, 변동금리 구조 활성화, 클로징 비용 보조 프로그램 증가 등이 그 예입니다. 이러한 정책이 단기간에 수요를 급격히 늘리지는않겠지만 모기지 수요를 점진적으로 활성화시키고 거래 회복의 기반을 마련하는 역할을 할 것으로 보입니다.
