2021년에는 주택시장에 무엇이 중한지 어떤 변화가 있을지 말씀드립니다.

 

2021년에는 주택시장에 무엇이 중한지 어떤 변화가 있을지 말씀드립니다.

몇 년 전부터 구매할 주택을 보시고 계신 고객분이 ,  이웃 분들로부터  “주택가격이 떨어질 것이니 집을  사면 안된다”  한다며, 지금 집을 사도 되느냐 여쭈어 보신적이 있습니다.  고객분은  5년전,  보유하고 있던  낡은 집을 처분하고 주식과 부동산에 대한 투자유리성을  여쭈어 보시기에,  둘 다 좋지만 주식투자는 적어도 하루에 4시간이상 꾸준한 공부와  증권사 퇴직 간부들의 많은 분들이 집이 없을 정도로 변동성이 심한  어려운 투자이니 잘 심사숙고 하시라고 말씀드렸습니다. 그후 주식투자에 재미를 보지 못하시고, 부동산으로 선회하시어 은퇴 후 수입용 주택을 구매하려고, 집을 보기 시작한 분입니다.  당시 시나리오를 드리기를 지금의 밸리 남동쪽의 지역은 가격 선행 지역이고 주택이 너무 낡아 관리가 힘드니 매각을 하시고  밸리 북쪽에  단독주택을 구입하신 후 다시 10년정도 지난 후 관리가 쉬운 새 콘도로 옮겨 은퇴 후 관리가 용이하고, 지속적인 수입을 얻으실 수 있도록 방안을 권고 드렸습니다.  그 해에 집을 보시며, 내내 가격이 내릴까?,  싼 집이 없을까?(미국이라는 나라는 철저한 통계에 의한 나라이므로 적절하고 내가 살기 좋은 집은 있어도 싼 집은 없습니다),  살까?, 말까?  망설이시다가 해를 넘겨, 원래 구매하려던 지역의 주택가격이  10만불 정도가 상승해 버렸고, 오르기 전 가격만 바라보며 억울해서  못사시겠다며  또, 한해가 지나갔습니다.    
작년 봄에는 주택가격 하락조정이 온다는 이웃집 아줌마 아저씨들의 책임 없는 말씀과, 자극적 제목이 담긴 신문기사를 보시고 오른 가격인  68만에도 구매를 못하시고,  작년 가을에 75만불 넘게 훌쩍 오르자 또,  68만이었던 가격 아쉬워서 또, 구매를 못하셨습니다. 제 성격상 사시라고 밀어 부치기를 못하나 과감하게 장기적이니 의견과 왜 지금의 가격이 맞는지, 전월호 칼럼에 거론했던 투자회수가 좋은 주택지역을 선택하는법등을 다시 한번 잘 말씀드려 지금은 뒤 돌아 보시지 않고  앞만 보시며,좋은 집을 찾으시다가 오퍼를 넣고 결과를 기다리고 있습니다.  그리고,  한마디 하십니다. “내가 왜 주식을 해서 많은 돈을 잃어 버렸는지 알겠다고”. 봄과 가을 등 계절적 요인과, 금리등요인에 의하여 주택 가격은 작은 폭을 오르고 내리나, 장기  가격 변동 선을 그려보면  작은 오르고 내리는 폭과는 관계없이 꾸준히 완만한 상승의 폭을 그리는 것을 알수 있습니다. 이런 저런 많은 생각보다는,   미래 투자회수와 홈 스위트홈만 생각하여 뿌연 안개와 같이 불확실성만 보이지 않는다면 , 즉시,  실행에 옮겨야 할 것 입니다. 
2021년 현 시점과 향후 일어날 몇가지 중요한 관점을 말씀드리겠습니다
주택 렌트 미납에 관한사항,
2020년 10월 기준 캘리포니아의 렌트연체율은 13.9%입니다. 연체의 대부분은 커머셜에 속하는 인컴 유닛과  아파트에 거주하시는 어려운 분들로서, 실제 주택시장에는 그리 큰 영향을 미치지는 않습니다.
주택  모기지 연체에대하여
2020년 10월기준 LA 카운티의 모기지 연체율은 3.4%이며, 코로나 초기 발생시기때보다는 다소 나아진 상태입니다. 금융대란때와는 달리 각집마다 에퀴티가 많아  숏 세일이 불가능하므로, 아마 대부분의 은행은 지출비용과 관리의 문제로 최대한 차압은 피할 것이며, 그동안 밀린 모기지를 합하여 재융자를 받도록 Loan modify를 권고 할 것이며,  대부분의 주택소유자는 이를 충분히 감당하거나,  어려우면 주택을 매매하여 융자를 갚고,  크레딧 보호에  나설것입니다.  실제로 치명적인 분들은 커머셜이나 아파트를 보유하신 분들일 것입니다.
평생 다시 보지못할 금리
제가 2001년도 주택구매시 받은 30만불, 30년고정 금리가 10.8% 였습니다, 월 불입금은 2,811불이였습니다.  올해 1월21일  기준  금리는 2.51%로서 월 페이먼트는 1,186불로 반 도 안되는 42%입니다. 더 이상 설명이 필요 없다고 생각합니다.  이는 주택구매가능  금액으로 보면, 10.81% 일 때  10만불다운하여 40만불 규모의 주택의 구매가 가능하나, 2.51%인경우는 똑같은 다운페이먼트로  85만불짜리 저택의 구매 가능하니 금리의 무서움을 알 수 있습니다.        
주택재고에대하여
주택재고는 실버 세대의 수명이 늘어남 으로 인한 주택보유기간의 연장, 금융대란후 장기간 신규주택 건설 중지,  자연 인구 증가, 타 주 유입인구의 증가 등으로 지금은 소강상태이나 3-5년이내  주택의 절대부족 현상으로 치달을것입니다 
주택가격 하락 혹은  상승
이는 몇 번 지나간 칼럼에서 설명을  드렸지만 앞으로 Buyer’s market은 보기가 극히 어려울 것이고, 이는 근 10년넘게 주택정책의 미반영과  장기적인 수요와 공급의 절대부족으로  주택 가격은 계속 오를 것 입니다. 
한발 늦는 한인커뮤니티
작년 6월이후 타 커뮤니티는 금리와 주택소유형태의 변화로 급격이 주택의 매매가 늘어 ,  1월20일 주간 통계를 보면  밸리와 산타클라리타는 새로 나온 매물이 284채이나, 팔린 매물은 299채입니다. 이런 식으로 신규 매물이 팔린 매물보다 부족함이 몇개월만 지속되면,  가을도 아닌 늦봄에는 한차례  강한 주택가격 상승이 있을 것입니다.  저희  한인분들은 이제 봄이 들어서니 급하게 구매에 나서 멀티플 오퍼나 리스팅에 오버 프라이스 가격에 놀라고 계시고. 이제는 한번 정리할 단계에 이르신 60-70세 되신분들도 이제 주택을 판매 하면 어떤가하고 계속문의를 하십니다.  작년 중반에 시작하셨으며 참 좋으셨을 터인데.

금융사태후 주택가격 폭락 시 고객분들에게 “평생 이런 주택가격은 다시 경험하지못하실것”이라고 말씀드린 적이 있습니다. 이번에는  “ 평생 앞으로 이런 2%중반대 금리는 경험하지못할 것”이라고  자신 있게 말씀드립니다. 작년 2월에 32만불정도하던  팜데일의 단독주택을 11월에  44만불에 매매해드렸습니다. 오른 가격도 가격이지만, 라티노분들의 빠른 행보에 놀랐습니다. 시장에 매물을 내놓자 4개의 오퍼가 들어오고, 한 분은 15.000불의 오버 프라이스에 12,000불의 크로징코스트 크레딧을 요구하였습니다. FHA에 3.5%다운이니 다운페이와 클로징코스트에서 크레딧을 빼니, 이분은 방4개, 2,200SF에 마당이 9,000SF인 새집을  총 구매비용 12,000불에   월 1,800불 모기지 불입으로, 기존 오렌지 카운티에서 내던 렌트의 반으로  크고 멋있는 홈 스위트홈을  마련 한것입니다.  과감하게 , 시외곽에 학군이 그런대로 좋고, 일터가 많은 곳이 있다면 왜 이사를 않하겠읍니가?  우리도 이러식으로 여러 방면으로 생각의 발상을 바꾸어볼필요가 있지 않을까 생각합니다