부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

  주택시장 어디까지 왔나요 ? COVID-19 후 어디로 가나요 ? 모기지은행협회는 8월17일기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일연체는 9년만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일연체는 감소추세를 보여,

  투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요 ? 투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다 ,  주택임대가 잘 나가나요 ,  않나갈거같은데요 ?,  아닙니다 ,  모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다 ,  그것도 제때에 ,  보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅 , Showing 을 거쳐 , Application 접수 ,  이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면 ,    빠르면  2 주에서  6 주정도 걸립니다 ,  임대는 무조건 나갑니다 ,  너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나 ,  집을    리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고 ,  신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다 .    요즈음 같이 경기가 좋지 않은때 ,  비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가 ,  법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다 .  여유 있는 주택소유자라면 몰라도 ,  렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다 .  이러한 경우에 주택소유자가    세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다 .    주택소유자가    마음대로 열쇠를 교체한다던 지 ,  강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면    주택소유자가 피해보상을 받기는커녕 ,    오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다 .  ...

 ▲▼ Home✔ 뷰어로 보기 케니조 컬럼2019.03.23 20:47 “점점 어려워지는 주택 렌트구하기” realsforum http://kennycho.com/47926조회 수 99 추천 수 0 댓글 0?크게작게위로아래로댓글로 가기 “점점 어려워지는 주택 렌트구하기”   이제 봄이 오고, 여름방학이 시작되는 6월까지 많은 분들이 가족이 늘어 집을 넓히거나, 직장이전 등의 이유로 새로운 렌트를 얻고자 동분서주하는 시기입니다. 그러나,요즈음에는 렌트 얻기가 왜? 집을 사는 것보다도 힘드냐고 하소연하시는 말씀을 자주 듣습니다. 결론은,  Landlord의 입장이 그전과는 달리, 실업률 증가, 차압, 숏세일, 수입의 감소에 의하여 Rent를 내지 못하는 Tenant가 급격히 증가하여 Eviction과 시간적, 재정적 손해를 경험하였기 때문이거나 사전에 조심스럽게 Tenant를 선정하기때문일 것입니다.가끔, 렌트가 몇 백불 싸게 나오거나, Rent 주택이 2-3달이 지나도 계속 마켓에 머물러 있는 경우가 있습니다, 틀림없이, 이 Rent주택의 Landlord는 과거 Tenant가 Rent를 밀려서 시간적 물질적 손해를 경험하신 분일 것 입니다. 전화해서 문의해보면, 완벽한 크레딧에 좋은 인컴을 가지고, 특히, 연체기록이 없어야한다고 전제를 합니다. 실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린...

  투자용 주택구매 착안점                      ⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고 Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음  ⦁$300,000이하의 집이 적절합니다   $300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음 너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법  ⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집   아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음  ⦁가급적 간단한 수리한후 렌트  인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고  유지보수비가 많이들어갑니다. 고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준) 수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정  ⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집  방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다 SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리  ⦁학군 최우선 ⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음  같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈 Capital Gain은 다소 불리합니다   ⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음 300불전후의 유지관리 잘하는 HOA    ⦁정원유지관리가  쉬워야함 수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세 정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다. (임대자는 잘관리하지 않음)

재산세 낮출 수 있다  현재 집 가격에 비해 높은 재산세를 낮추는 과정과, 이의 신청기간, 그리고 마지막으로 주의사항들을 알아본다. 1. 재산세 이의 신청방법(The Property Tax Dis-pute Process) a. 재산세 하향 조정 신청서를 작성한다.(decline-in-value reassessment application)이 form은 Assessor의 website에서 down 받을 수 있다. b. Application에 Sales com을 2개 쓰도록 되어 있는데 현재 자신의 집과 같은 조건이지만 주택 경기 침체로 싸게 거래된 집 주소를 쓴다. 단 당해 1월 1일 의 value를 기준으로 하고 적당한 com이 없다면 늦어도 3월 31일 이전에 close된 집을 Com으로 써야 한다. 2. 신청기간 a. 7월 2일부터 9월 15일 까지 - county tax assessor가 8월 1일 까지 재산세 평가를 마쳤을 경우 이 기간 안에 재산세 이의 신청을 해야 한다. b. 7월 2일부터 11월 30일 까지 - Tax Assessor가 8월 1일 까지 재산 평가를 마치지 못했을 경우 혹은 신청했던 application이 거절당했을 경우 이 기간 안에 appeal 할 수 있다. c. 모든 county는 매해 4월 1일 까지 당 해의 정규 재산 평가 기간을 신문지상이나 보도 매체에 공고하게 되어있다. 3. 주의 사항 a. 재산세 이의신청 기간 중이라도 재산세는 제때에 정확히 지불해야 10%의 벌금을 피할 수 있다.  b. Sales com을 쓸 때 정규적으로 거래된 com을 써야 한다. 재산세를 더 많이 내려볼 의향으로 Foreclosure된 property나 가족끼리 싸게 거래된 주택의 com은 쓸 수 없다.  c. Sales com은 현재 자신의 집과 비슷한 크기이어야 한다. 비슷한 것이 여럿 팔렸다면 지신의 집에서 가까운 것을 Com으로 써야 한다.  d. Sales com을 찾기가 용이하지 않을 경우 평소에 안...

 내집 별채건축이 가능할까요?     렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.    2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다 그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다 내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다. ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우 ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우 ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다 ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우 위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다 ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다 최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다 기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다   ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다 기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다   ü  뒷마당에 별도록 건축된 주...

  부동산 투자의 기본 원칙  어느 모임에서 스트레스에대하여 얘기를 나누다가 ,   직업에대한 통계에서 부동산 에이전트가 두번째로 스트레스를 많이 받는 직업이고 ,   이로 인하여 단명할수도 있다는 얘기를 듣고 충격을 받았습니다 .   부동산에이전트의 기본업무는 고객에게 좋은 집을 사드리고 ,   셀러에게는 좋은가격에 적절한 시일내에 팔고자하는 집을 매매하여드리고 ,   더 나아가서는 귀중한 자산인 ,   고객이 평생 모으신 적게는 몇 십만불에서 몇 백만불이상의 재산집행에 대하여     고객의 의사결정을 도와야 하니 ,   이로 인하여 받는 정신적 압박과 ,   많은 유형의 고객을 상대하고 ,   과중한   Paper work 에서 기인한다고 봅니다 .   이로 인한 정신적 부담이 스트레스로 가중되어 두번째로 스트레스 많이 받는 직업군으로 분류된 것 같습니다 .   이렇게 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로 ,   아주 조심스러워야 합니다 ,   저 역시 단순 매매가아닌 ,   투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다 ,   그리고 항상 마지막에는 최종의 책임은 본인이 지는 것이고 ,   또한 , 오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 상향곡선을 그리니 ,   절대로 단기차익을 노리는 투자는 하지 마시라고 권고합니다 . 얼마전에 투기해놓고 투자했다고 우기지 말라는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다 .   자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분 ,   저분 ,   이동네 저동네 기읏 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고 , ...

  렌트비  미납자에 대한 강제퇴거 절차 요즈음 같은 불경기와 주택가격 폭락으로 이사한 어려운 세입자들이 렌트비를 제때에 납부하지 않아 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 법적인 절차를 밟아서 집행하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면 건물주가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다. 특히, 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌쁘려지는 비양심적인 행동도 간혹 눈에 뜀니다. 기본적으로 경험이 많은 분들의 공통적인 얘기가  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 즉,  연체가 되면 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하고, 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다.     그러나 ,  주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해 변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거...

 잘못 알고 있는 주택시장의 5가지 상식 여러 Client 분들을 만나 뵈면, 어떤 경우에는 현실과 동떨어진 정보에 대하여 여쭈어 보시는 경우가 있습니다. 대개는 신문을 보거나, 주변분 들로부터 들은 정보입니다. 잘못알고계시는 상식은 잘못된 주택 매매 의사결정으로 이어져 많은 시간과 자산의 손해를 보게됩니다. 이러한 정보는 주변의 나서기 좋아하는 분들이나 참견하기 좋아하는 분들의 책임질수없는 충고, 훈수인경우가 많습니다. 이런 분들에게, 혹시(?) CPA, 변호사, 융자회사, 부동산 브로커등의 전문가들에게 물어보셨냐고 여쭈어보면 대개가 “그게아니고”라며, 우물쭈물하십니다. 왜 전문가에게 문의를 않고 우회를 하는지,사실 그 동안 한인 커뮤니티에서 많은 분들이 관련 전문가들이 아닌 분들에게 들은 정보를 가지고 확신 없이 의사결정을 하는 것을 보았고 그로 인하여 시간과 자산적 손해를 많이 보시는 것을 보았습니다. 관련 전문가들은 사정을 잘 해야려, 정확한 해결방법과 길을 알려드릴 것입니다.  책임질 수 없는 훈수 두시는 분들이 아닌 전문가분들에게 꼭, 문의하여 시간과 돈을 절약하시기를 바랍니다. 첫째, 신문기사와 부동산 평가보고서는 정확하다.  어느 매스컴에서 현재 주택시장은 아직도 거품이라고 말하며, 은행 주택재고가 1,000만채이고, 이 매물이 나오면 주택시장은 다시 가격이 떨어질 것이라고 큰 제목의 기사를 내놓아 때아닌 문의에 골치 아팠던 적이 있습니다, 미국 전체의 주택수가1 억3천2백만채정도인데 1,000만채라는 통계는100채중 8채정도가 은행소유 매물이라는 수치인데, 제 생각에는 주택융자를 연체중인 주택소유자를 모두 포함하여서 그렇게 논한 것 같습니다, 내용 모르는 분들은 1,000만채의 은행재고가 있는데, 무슨 주택가격이 오르겠느냐고 물으십니다, 이와 같이 매스컴의 보여주기 기사에 대하여서는, 언론사의 인력부족과 전문성결여로 이해할 수도 있으나, 조금만 자세히 들여다보면 잘못된 기사라는 것을 금방 이해하실 수 있을 겁니다. 또한...