내집 별채건축이 가능할까요?

 내집 별채건축이 가능할까요?    

렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.   

2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다

그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다

내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.

ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우

ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우

ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다

ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우

위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다

ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다

기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다  

ü  뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다

최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다

ü  뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

주차장 규제 면제

ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다

ü  반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다

ü  Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택

ü  기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우

ü  ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우

ü  Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우  

위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다 

추가 다른 규제와 기준   

ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우

별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다

2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니

유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다

시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다

LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.

계획과 설계·허가·시공 절차

위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.

첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.

둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다

셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다

넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다

마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다

건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다

2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된  건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다,  이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다.  이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고,  수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.