부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

주택 화재보험 (Hazard Insurance) 주택융자시 금융기관에서 담보물에 대한 화재보험을 요구하는데, 보험 비용은 조건과 주택크기와 가격등담보상황에 따라 차이가 납니다. 융자 금액의 0.02%정도 예상하시면 됩니다. 주택보험 커버 사항 – 본 건물 (Dwelling) 화재 폭동 태풍 우박 천둥번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버한다. 그러나 지진 홍수 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지 않는다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다. – 기타 건축물 (Other Structure) 본건물과 붙어있지 않은 차고 게스트 하우스 패티오 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해커버됩니다. – 주택내 개인 소유물 (Personal Property) 가구 옷 등의 건물내의 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항. 보통 본건물 가치의 50% 를 보상범위로 정한다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을받을 수 있다. 그러나 디덕터블을 염두에 두고 클레임해야합니다. – 주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use) 재앙에 의한 거주지 재건축시나 수리하는 기간동안 주거지 사용불능으로 의해 쓰여지는 호텔비식비 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다. 본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다. – 개인손해 배상 (Personal Liability) 직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해외광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때 이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액 이상을 권유합니다. 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 퍼서널 엄버렐라(Personal Umbrella) 보험을 따로 가입할 수 있습니다. – 의료비용 (Med...

  투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요 ? 투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다 ,  주택임대가 잘 나가나요 ,  않나갈거같은데요 ?,  아닙니다 ,  모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다 ,  그것도 제때에 ,  보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅 , Showing 을 거쳐 , Application 접수 ,  이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면 ,    빠르면  2 주에서  6 주정도 걸립니다 ,  임대는 무조건 나갑니다 ,  너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나 ,  집을    리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고 ,  신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다 .    요즈음 같이 경기가 좋지 않은때 ,  비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가 ,  법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다 .  여유 있는 주택소유자라면 몰라도 ,  렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다 .  이러한 경우에 주택소유자가    세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다 .    주택소유자가    마음대로 열쇠를 교체한다던 지 ,  강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면    주택소유자가 피해보상을 받기는커녕 ,    오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다 .  ...

 ▲▼ Home✔ 뷰어로 보기 케니조 컬럼2019.03.23 20:47 “점점 어려워지는 주택 렌트구하기” realsforum http://kennycho.com/47926조회 수 99 추천 수 0 댓글 0?크게작게위로아래로댓글로 가기 “점점 어려워지는 주택 렌트구하기”   이제 봄이 오고, 여름방학이 시작되는 6월까지 많은 분들이 가족이 늘어 집을 넓히거나, 직장이전 등의 이유로 새로운 렌트를 얻고자 동분서주하는 시기입니다. 그러나,요즈음에는 렌트 얻기가 왜? 집을 사는 것보다도 힘드냐고 하소연하시는 말씀을 자주 듣습니다. 결론은,  Landlord의 입장이 그전과는 달리, 실업률 증가, 차압, 숏세일, 수입의 감소에 의하여 Rent를 내지 못하는 Tenant가 급격히 증가하여 Eviction과 시간적, 재정적 손해를 경험하였기 때문이거나 사전에 조심스럽게 Tenant를 선정하기때문일 것입니다.가끔, 렌트가 몇 백불 싸게 나오거나, Rent 주택이 2-3달이 지나도 계속 마켓에 머물러 있는 경우가 있습니다, 틀림없이, 이 Rent주택의 Landlord는 과거 Tenant가 Rent를 밀려서 시간적 물질적 손해를 경험하신 분일 것 입니다. 전화해서 문의해보면, 완벽한 크레딧에 좋은 인컴을 가지고, 특히, 연체기록이 없어야한다고 전제를 합니다. 실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린...

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  렌트비  미납자에 대한 강제퇴거 절차 요즈음 같은 불경기와 주택가격 폭락으로 이사한 어려운 세입자들이 렌트비를 제때에 납부하지 않아 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 법적인 절차를 밟아서 집행하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면 건물주가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다. 특히, 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌쁘려지는 비양심적인 행동도 간혹 눈에 뜀니다. 기본적으로 경험이 많은 분들의 공통적인 얘기가  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 즉,  연체가 되면 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하고, 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다.     그러나 ,  주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해 변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거...

  요즈음 같은 불경기에는 렌트를 얻으려는 분이나 놓으려는 분이나 어려운 일을 많이 당합니다. 렌트를 얻는 입장에서는 렌트 얻는 것쯤이야 하지만, 실제로 얻다 보면 요즈음은 지나간 지불능력에 대한 크레딧레포트를 참조하기보다는 향후의 지불능력을 보는 관계로 과거에 떼어보던 크레딧레포트와 전 거주지에 대한 페이먼트를 잘 지불 하였는지에 대한 조회는 물론이고, 3개 월치의 은행 스테이트먼트를 보고 평균 수입에 대한 올바른 수입지출이 되고 있는지,  다니는 직장에 대해 전화를 하여 근무여부 조회와, Application에 적어놓은 친구와    친인척 란 의 지인에게도 전화를 걸어 이것저것 물어봅니다.  일부 좋지 않은 결격사유 가있으면 디파짓을 한 달치 추가로 요구 하기도합니다. 어떤 집주인은 2년치 택스 보고까지 요구합니다. 정말로 어떤 분이 얘기하신 집사는 것 보다 더 어렵다고 호소하는 것이 실감납니다. 그나마 Listing에이전트는 괜찮지만,  랜트를 찾아주는 에이전트인경 우  월2,000불 렌트를 소개해주는 경우,  보험 및 회사공제와 세금 등을 공제하면   실제로 받는 수수료가  $200-300불로서 며칠씩 몇 채의 렌트를 보여주는경우 인건비는 커녕 실로 기름값도 되지 않으니 난감할 수밖에 없습니다. 더욱이 일부 세입자분 들은 렌트를 찾아주면 이사를 하고도, 당연히 고장 난 것과 HOA등에 얘기해야 할것등도 에이전트가 해주어야 하지 않냐고 따지는 경우는 정말 입을 꼬옥 다물 수밖에 없습니다. 에이전트는 올바른 렌트를 찾아드리는 것이지 메네지먼트하는 회사는 아닙니다.  요즈음 렌트 밀리는 분이  자주 있다 보니 주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 자주 문의를 받습니다. 세입자가 렌트를 않내는데 어떡하냐고, 사실 변호사와 상의하여야 할 일입니다. 그래도 이리저리 설명말씀 드리며 마...

 투자용주택을 사시는분들이 자주 걱정스럽게 물어보시는 말씀이 있습니다 ,  주택임대가 때맞추어  잘 나가나요 ?,  걱정이돼서 투자용 주택구매를 망설이고 있습니다 .  아닙니다 ,  사막 한가운데의 조그마한 모빌홈도 임대는 잘 나갑니다 ,  보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅 , Showing 을 거쳐 , Application 접수 ,  이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면 ,   빠르면  2 주에서  6 주정도 걸립니다 ,  임대는 별문제없이 나갑니다 ,   시간이걸리는  임대주택은 다른 비지니스나 ,  상품판매와 똑같은 이유로 인합니다 ,  너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나 ,  집을    적어도  Average 수준으로 수리를 제대로 하지않은 경우만 빼고 문제될것이 이 없습니다 .   주용한것은 임대가 나가고 않나가고는 문제가 아닙니다 ,  정작 ,  바짝신경쓸 문제는 임대자가 입주후 임대료를 제때에 내는지가 문제입니다 .   요즈음 같이 경기가 좋지 않은때 ,  비지니스의 부진과 직장을 잃고 ,   파산등 심각한 문제와 아직도 차압과 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가 ,  법적인 절차를 문의하시는 분들이 있습니다 .  여유 있는 주택소유자라면 몰라도 ,  렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다 .   이러한 경우에 주택소유자가    세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다 .   주택소유자가    마음대로 열...

작년 중반이후 부동산 시장은 바이어스 마켓으로 변화되어 왔습니다 . 거래량으로 보면 2010 년 전 후보다 반 정도로 줄어든 상태입니다 .  그 시기에는 은행매물과 숏 세일 거래가 많아서

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다 , 주택임대가 잘 나가나요 , 않나갈거같은데요 ?, 아닙니다 , 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다 , 그것도 제때에 , 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅 , Showing 을 거쳐 , Application 접수 , 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면 ,  빠르면 2 주에서 6 주정도 걸립니

  내집 렌트놓으면 얼마야 ? 초기에 미국에 정착하여 비즈니스를 하면서 정말 부러운것이 있었습니다 . 길게는 백년이 넘게   누적된 통계 기록을 기반으로 모든것이 수치화되어 있어 , 비지니스를 하고싶거나 , 무언가를 결정하고 싶을때     정확한 의사결정 데이타를 제공한다는것입니다 . 그중에 가장 통계적으로 잘 정리된것이 주택에 관련된 정보일것입니다 . 감정을 하는방법 역시 통계적 접근방법으로 되어 있고 , 지나간 매매가격 역시 잘 정리 되어 있습니다 . 한국에서 처럼 싸고 좋은집이라는 행운과 발품은 존재하지 않는것이   미국의 부동산 시장일것 입니다 .   가격을 좀더 받으려고 , 싸고 좋은집을 찾기위해서의 기다림이라는것은 무의미한것일것 입니다 . 이제는 시대가 바뀌어 평생 3-5 번정도 투자한부동산을 분석하고 귀중한 자산을 재 정리해야합니다 . 이를위하여 가장 중요한 접근방법중 하나인   내집을 렌트를 놓으면 얼마나 투자회수가 되는지를 설명해드리겠습니다 . 잘아시겠지만 ,   렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다 . 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다 . 특히 콘도의 경우 HOA, 재산세 , Melo Roose Tax 등을   대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다 .  2 년에 제가 밸리와 산타클라리타의 렌트 투자회수율 분석자료를 설명드린적이 있습니다 . 그당시에는 산타클라리타가 훨씬 유리하였으나 이제는 산타클라리타와 밸리가 비슷합니다 . 무었을 의미하는지 짐작이 가실것 입니다 . 즉 선행지역이었던 밸리지역의 회수율을 후행지역이던 산타클라리타가 채워져 , 이제는 비슷하게 된것입니다 . 즉 , 이제는 밸리가 먼저 가격이 오르...