혼란한시점, 지금 집을 살까 팔까 기다려야 할까? .

혼란한시점, 지금 집을 살까 팔까 기다려야 할까? .

최근 주택시장에 대해 많은 분들의 공통적질문이빈다. 지금 집을 사야 할지, 아니면 조금 더 기다려야 할지에 대한 고민입니다. 금리가 높고 경제 상황이 불확실한 시기에는 이러한 질문이 더욱 많아집니다. 그러나 현장의 흐름을 차분히 살펴보면 지금의 시장은 단순히 침체된 시장이라기보다는 다음움직임을 준비하는 과정에 있다고 보는 것이 더 적절해 보입니다. 앞으로 몇 년의 흐름을 이해하기위해서는 몇 가지 중요한 특징을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
기다리고 있는 바이어와 셀러
현재 시장에는 집을 팔려고 생각하면서도 시기를 기다리는 셀러들이 믾읍니다. 지난 2년 동안 금리상승과 시장의 불확실성 때문에 판매를 미루어 온 분들입니다. 가격이 충분히 회복되기를 기다리며상황을 지켜보고 있고 계십니다. 제 생각으로는 향후 약 3년 정도시간이 지나야 최소한 2년 전 가격수준을 다시 회복할것입니다.
이후에는 급격한 상승보다는 비교적 안정적인 우상향 흐름을 보일 가능성이 높습니다.
모기지 금리의 장기 흐름
주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 역시 모기지 금리입니다. 지난 몇 년 동안 금리가 급격히상승하면서 많은 바이어들이 주택 구매를 미루는 상황이 이어졌습니다. 그러나 금리는 항상 장기적인 사이클 속에서 움직입니다. 앞으로 몇 년 동안 금리와 상관없이, 주택시장은 점차 안정되는 흐름을 보일 가능성은 충분히 있습니다. 시장이 활성화 되나 금리가 안내려가면, 나중에 재융자를 전제로 시장회복시 주택구매를 적극적으로 하기 때문입니다.

여전히 부족한 주택 공급

현재 시장의 또 다른 특징은 여전히 부족한 주택 공급입니다. 미국의 주택시장은 구조적으로 공급이부족한 상태가 오래 지속되어 왔습니다. 특히 많은 집주인들이 약 3% 수준의 낮은 금리로 모기지를보유하고 있기 때문에 집을 팔지 않고 그대로 유지하려는 경향이 강합니다. 두번째로는 10년이상 늘어난 기대 수명때문에 주택시장 사이클링이 멈추었기때문입니다.
이미 집을 소유한 시니어들은 이사를 간들 특별한 장점이 없으므로 주저앉거나 머리에 이고사는 주택보유자가 상당히 많읍니다. 또한, 신규건축 주택의 건설이 거의 멈춘 점, 이러한 상황은 시장에 나오는 매물을 제한시키는 중요한 요인이 되고, 있습니다.
조금씩 늘어날 가능성이 있는 공급
일부 지역에서는 차압 매물이 조금씩 늘어나는 움직임도 보이고 있습니다. 또한 시니어 세대 가운데는 더 이상 큰 집을 유지하기 어렵다고 판단하여 다운사이징을 선택하는 경우도 늘어나고 있읍니다. 집 관리의 부담이나 생활 방식의 변화가 이러한 결정을 만들기도 합니다. 경기가 좋아지면 신규주택 공급도 늘것입니다 이러한 변화는 시장에 새로운 공급을 조금씩 늘리는 역할을 할 수 있습니다 시장은 급격한 상승이나 급격한 하락보다는 비교적 완만한 상승 흐름을 이어갈 가능성이 높습니다.
타주로의 인구 이동이 미치는 영향
최근 몇 년 동안 미국에서는 인구 이동에 대해 관심이 많습니다. 일부 사람들은 생활비가 비교적 낮은 지역으로 이동하기도 하고, 원격 근무가 가능해지면서 대도시를 떠나는 경우도 있습니다. 그러나실제로는 경제 활동과 일자리가 집중된 도시의 영향력이 여전히 매우 큽니다. 대도시는 다양한 산업과 교육, 문화적 인프라가 모여 있기 때문에 떠난 만큼새로 유입이 되어 주택 수요가 유지되는 특징이 있습니다. 인구 이동은 일부 지역의 시장을 변화시키기도 하지만 경제 중심 도시의 주택 수요를크게 약화시키는 요인으로 보기는 어렵습니다.
투자 흐름은 여전히 부동산으로
통상, 자산 시장 전체를 살펴보면 부동산의 중요성은 여전히 유지되고 있습니다. 주식 시장은 변동성이 크고 현금은 인플레이션의 영향을 받기 쉽습니다. 이러한 상황에서 많은 투자자들은 여전히 부동산을 장기적인 자산으로 바라보고 있습니다. 특히 임대 수익이 가능한 멀티유닛 주택이나 ADU가 가능한 주택과 같은 형태는 계속해서 관심을 받고 있습니다. 장기적인 관점에서 부동산이 안정적인 자산이라는 인식은 쉽게 사라지지 않을 것이고. 부동산 시장의 형태는 급격히변화될것입니다.  주변화될 다음 세가지투자방식 Delaware Statutory Trust (DST)
Tokenized Real Estate, Fractional REIT는 디지탈화 혹은 투자가 쉽고 이익의 극대화를 위한 투자방식으로 다음에 자세히 설명드리겠읍니다

 

 2026년 정부의 주택정책에 대하여

미국 정부는 전통적으로 주택가격이나 주택시장에 직접 개입하지 않는다는 원칙을 유지해 왔습니다. 2008년 금융위기 당시에도 주택시장을 직접 구제하기보다는, 전체 연방예산의 약 14%에 해당하는 4,260억 달러를 투입하여 TARP(부실자산구제프로그램)를 통해 금융기관의 부실채권을 정리하는방식을 선택하였습니다. 이는 주택시장이 바이어와 셀러, 금융기관을 거쳐 자연스럽게 회복되는 이른바 Bottom-up 구조를 전제로 한 결정이었습니다.
그러나 현재의 주택시장은 과거와 다른 국면에 진입해 있습니다. 급격한 금리 상승, 왜곡된 공급 구조, 그리고 각종 규제가 복합적으로 작용하면서 시장이 지나치게 경직되었고, 기존의 Bottom-up 방식만으로는 해법을 찾기 어려운 상황이 되었습니다.
이렇게 혼란스러운 상태에서의 단기간 정상화될 방법 찾기는 어려울 것이고, 많은 시간이 소요될 수밖에 없을 것입니다. 우리는 이런 혼란스러운 시점에서 무엇이 문제인지 정확히 알고 향후의 움직임을 파악하여 슬기로운 대처하는 것이 제일 좋을 것 입니다.
2026년 트럼프 정부의 주택정책
2026년 기준 트럼프 정부의 주택정책은 다수의 구조적 변화와 비교적 공격적인 개혁 구상을 포함하고 있으며, 주택비용·주택공급·주거 안정성 문제에 대해 기존 연방정책과는 다른 접근을 시도하고 있습니다.
첫째, 50년 만기 장기 모기지 도입 구상입니다. 이는 당장은 월 상환 부담을 낮춰 주택구매자의 진입장벽을 완화하려는 목적을 가지고 있으나, 장기적으로는 총 이자 부담이 크게 증가하는 구조적 한계를 함께 안고 있습니다.
둘째, 정부의 대규모 MBS(모기지담보증권) 매입 정책입니다. 약 2,000억 달러 규모의 매입을 통해 모기지 금리를 완화하려는 시도로, 단기적으로는 30년 고정금리를 6%대 초반으로 낮추는 데 기여할것입니다. 다만 이는 근본적인 시장 활성화 방안이라기 보다는 일시적인 완화책에 가깝다고 볼 수있습니다.
셋째, 기관투자자의 단독주택 매입 제한 추진입니다. “사람은 기업이 아니라 집에 살아야 한다”는정책적 명분은 공감을 얻을 수 있으나, 이미 바이어 수요가 충분하지 않은 시장에서 추가적인 수요위축을 초래하여 가격 하락 압력을 키울 가능성도 존재합니다.
종합적으로 볼 때, 2026년 트럼프 정부의 주택정책은 단기 처방의 성격이 강하며, 장기적으로는 일부역효과를 동반할 가능성도 배제하기 어렵다고 판단됩니다.
2026년 LA 시·카운티의 주택정책
LA 시와 카운티의 주택정책 방향은 분명합니다. 시장 활성화보다는 임대 안정과 세입자 보호에 정책의 무게중심을 두고 있습니다. 특히 임대료 인상률을 연 4%로 고정한 점은 주목할 만한 변화입니다. 이는 과거 CPI 연동 방식에서 벗어나, 실질 경제 상황이 공식 통계인 CPI보다 더 빠르게 상승할 수 있다는 판단이 반영된 결과로 해석할 수 있습니다. 또한 퇴거 규정이 대폭 강화되면서, LA의 주택정책은 시장을 움직이기보다는 시장의 속도를 늦추는 역할을 하고 주택과 아파트가격의 하락에 영향을 준다고 볼수있읍니다..
향후 3년, 주택시장 조용한 시나리오
향후 3년간의 주택시장은 폭등이나 폭락과 같은 극단적인 변동 없이 조용히 점진적으로 정리되어 갈가능성이 높습니다. 2026년 초 기준 30년 고정 모기지 금리는 약 6.06% 수준이며, Fannie Mae는 2026년 말 금리를 약 5.9%로 전망하고 있습니다. 거래량은 바닥을 통과하겠지만 회복 속도는 매우 완만할것으로 보이며, 주택가격 역시 정체 내지 1% 내외의 소폭 상승세가 예상됩니다.
2026년 하반기 이후에는 금리가 조금 내려가고 거래가 조금 늘며 가격이 조금 오르는, 이른바 ‘조용한 해빙’ 국면이 나타날 수 있으나 체감도는 크지 않을 것입니다. 다만 과거처럼 시장 전체가 함께 움직이기보다는 학군, 입지, Non-RSO 지역, 주거 환경 등에 따라 4~8%까지 상승 선행지역과 침체지역으로 차별화된 상승이 나타날 가능성도 있습니다. 렌트 시장은 완만한 상승세를 유지하되 급격한 상승 가능성은 제한적일 것으로 보입니다.
셀러스 마켓으로의 전환 가능성
결론적으로 올해는 전반적인 시장 상황이 좋다고 보기는 어렵겠습니다. 다만 급격한 하락보다는 소폭의 조정과 답보 국면이 이어지며, 눈에 띄는 큰 변화는 없을 것으로 예상됩니다.
그러나 차압 매물과 그 수는 많지 않지만 숏세일이 점차 나타날 가능성은 있으며, 지역별로는 주택의컨디션에 따라 가격 차별화가 더욱 뚜렷해질 것입니다. 그 결과, 잘 준비된 주택은 빠르게 거래되는 반면, 그렇지 못한 주택은 시장에 장기간 남게 되는 전형적인 침체기 시장의 모습으로 전개될 가능성이 큽니다. 특히 2027년은 중요한 분기점이 될 수 있습니다. 금리가 5%대 중반 이하로 안정되고, 과거 3%대 금리를 보유한 주택 소유자들이 점차 시장에 나오기 시작할 경우, 지역과 조건에 따라선택적으로 형성되는 이른바 **‘조용한 셀러스 마켓’**으로 이동할 가능성이 높습니다. 인기 지역이나 학군이 우수한 지역, 그리고 렌트 수요가 탄탄한 지역부터 이러한 조용한 셀러스 마켓이 먼저 형성될 것으로 보입니다.
다만 2020~2021년과 같은 과열 국면을 기대하기는 어렵습니다. 앞으로의 셀러스 마켓은 다중 오퍼가난무하는 시장이 아니라, 준비가 잘 된 주택이 조용하지만 빠르게 거래되는 시장이 될 가능성이높아 보입니다.

케 니 조
웨스턴부동산그룹 대표
밸리부동산협회 자문위원
부동산전문 칼람리스트
베스트부동산 부사장(전)
남가주한인부동산협회 회장(전)
밸리한인부동산협회 회장(전)
남가주한인부동산협회 고문(전)
남가주한인부동산협회 이사장(전)
상무성(미) Market Researcher
SAU USA CEO
Intemagic USA VP

* 본 글의 저작권은 케니조에게 있습니다