부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

주택 장기보유자 새집장만시 재산세 감면 혜택 2020 년 11 월 캘리포니아 유권자들은 투표를 통하여 가주 발의 안 19 를 통과 시켰습니다. 이 법안은 주택보유하신 분으로 55 세 이상이거나 심각한 장애가 있거나 산불 또는 자연재해의 피해자가 현 주택의 가치와같거나 더 비싼 집으로 옮기더라도 재산세를 동일하게 혜택을 받을 수 있도록 기존의 법안을 개정한것으로특히, 형편이 어렵거나 은퇴를 앞둔 410 만 명에 이르는 55 세이상 고령자 분들에게는 획기적인 재산세 절감혜택입니다. 갤리포니아의 주택 재산세 부과 기준은 기준가격(Cash Value)의 1%가 기준이며, 실질적인 재산세납부 고지서는 재산세 1%와 로컬 텍스 및 멜로루즈 등의 스페샬 텍스를 포함하여 보통 과세표준 가격의1.15%에서 많게는 2%를 넘게 내는 경우도 있습니다. 재산세의 인상과 신규 주택구입시의 부과 기준은, 기존주택보유자의 재산세는 몇 십년전이라도 구매 당시의 시장가격을 기준으로 하며 매년 최대 2%까지 인상을 하게됩니다. 그러나 신규주택 구매자는 기존의 주택소유자가 재산세를 얼마 내건 상관없이 구매등기가격(CashValue)으로 재 산정되어 납부하게 됩니다.이번에 개정된 발의 안 19 는 55 세이후 은퇴 기간 중 재정 구성 요소 중 가장 큰 자리를 차지하는 주택의 규모를줄이거나 좀더 안락한 거주지로 옮기고자 하는 분들에게 지난 수십 년 동안 캘리포니아 유권자들이 통과 한 가장중요한 재산세 절감 조치입니다.일전에 만난 사업을 어느정도 정리하고 은퇴를 앞둔 분과 얘기하다가 이집에 얼마나 거주하셨냐고 여쭈어보니30 년정도 되었다고 합니다. 1990 년에 13 만불 주고 구매하셨고, 현재 재산세를 2,760 불정도 내시고 계시다합니다. 만약 이집을 팔면, 구매하시는 바이어는 4 배정도인 $11,500 불정도의 재산세를 내시게 될것 입니다.그동안의 Prop 60/90 의부부중 한명이 55 세이상이어야하는 재산세 감면 조건이 남가주의 제한된 9 개의카운티만 해당되고 주택가격이 같거나 작아...

  소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요 ? 주택을 구매 후 에스크로가 시작되고 ,  어느정도 진행이 되면 에스크로에서 베스팅 (Vesting) 을 어떻게 할건지를 물어봅니다 .  법률적인 사항이니 에스크로나 에이전트도 도와드릴수가 없고  알기쉽게 설명을 할수도 없어 ,  각 방법에대한 비교표를 전달해 드리는것이 할 수 있는 최선의 방법입니다 .

알고넘어갑시다 재산세 재산세의 부과방법 크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 일반 재산세는 매년 7월1일부터 다음 해 6월 30일까지 1년을 회계연도로 해서 1분기는 7월1일부터 12월 31일까지, 그리고 2분기는 1월1일부터 6월30일까지 2차례로 나누고 있다.1분기(11월 1일부터 12월 10일)와 2분기(2월1일부터 4월10일) 재산세 납기 기간의 만료일인 12월10일과 4월10일을 넘기게 되면 세금국은 재산세 금액의 10%에 해당하는 추징벌금을 부과한다. 여기서 주의해야 할 점은 세금국은 매년 단 한차례만 한 장으로 된 1, 2 분기 일반 재산세 고지서를 통합해서 발송하고

 숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!!  Short Sales 이란 무엇인가 ? 주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을  말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다. Short Sales 은 어떻게? 주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다 Short Sales이 모두 종결되면 ? 비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다. 어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ? 융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들,  집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요. Short Sales 비용부담은 누가하나 ? 숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다 왜 은행은 Short Sales을 선호하는가  ? 은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅...

 소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅' 베스팅이란 주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다. 베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다. ‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼 티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor ship)이다. ■테넌시 인 커먼 가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다. 그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언 이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다. 그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다. 예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는 것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다. ■조인트 테넌시 일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다. 두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입...

  숏세일의 기본   1994 년 노스리지 지진으로  72 명의 주민이 희생되었고 ,  많은 재산피해 ,  특히 많은 주택이 치명적인 피해를 보았습니다 .  노스리지 지진이전의 주택시장에서는 숏세일은 아주 드물게 접할 수 있는어려운 분야의 일로 인식되어있었습니다 .  이러다보니 ,  숏세일에대하여 ,  잘 아시는 분도없고 ,  그 과정에대하여 전문적인 지식이 있는분들도 드물었습니다 .  숏세일이 잘 알려지기시작한 것은 노스리지 지진이후 밸리지역의 많은 주택들이 숏세일을 하므로 알려졌고 , 2006 년이후의 주택가격 붕괴로인해 시작된 숏세일매물이 현재까지 지속적으로 시장에나와 근래에와서는 팔려는 주택재고의 대부분을 차지할만큼 비정상적인 일반화가 되기시작하였습니다 .  많은 분들이 숏세일을 아시는 것 같습니다만 ,  실제로는 숏세일을 해야할 위기에 봉착하신분들 조차도 숏세일이 무언지 ,  왜 해야하는지 ,  하고나서는 어떤일이 벌어지는지등에대하여 기본적인 사항도 모르시는경우가 많습니다 .  아주 기본적인 숏세일의 기능과 역할에대하여 간단히 말씀드리자면 ,  숏세일이란 ,  주택가격의 하락으로 인하여 현재의 주택시장가격을 기준으로 소유주택의 가격이    은행으로부터 받은 주택 융자금액보다 낮경우 은행의 합의하에 융자 총 금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여 ,  주택융자금액을 청산하는것을 말합니다 .  이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며 ,  전문인들이 주택소유주를 대신하여 은행과 상의하여 처리하게되며 ,  이에따른 융자금액의 손실과 발생하는 경비를 대부분을 은행이 손실처리 하는 것을 기본으로합니다 .   그러나 통상 , HOA 는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다  은행과 상담을 할 수 있는 전문인이라함은 브로커의 관리를 받...

소액재판 직접 신청하기 

  감춰진 일그러진 주택시장의 한 면 숏 세일 ,  차압의 증가 . 요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압 ,  퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다 .    오늘은  LA 에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며 ,  모기지 내기가 어려운 상황에 ,  광고에  “ 퇴거중지 ,  한 푼도 안내도 살게 해드립니다 ”  라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고 ,  그동안 매월  $2500 불이던 모기지를  $800 만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고 ,  갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다 .  변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며 ,  그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다 .  저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고 ,  결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고 ,  모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고 ,  다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다 . 이 변호사사무실은  LA 에 소재하고 ,  오래전부터  “ 차압중지 ,  퇴거방지 ,  집 찾아드립니다 ”,  라도 광고를 합니다 .  이 변호사사무실관계로    주택은 물론 비즈니스 ,  렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어 ,    여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다 ,  특히 ,  라이센스가 없는 사무장이나 ,  한인타운내의 유수...

  많은 사람들이 포어클로저랑 숏 세일의 차이점을 인식하지 못하고 둘이 똑같지 않나 하고 생각하시는 경우가 아직도 참 많다. 포어클로저는 집 모기지를 제대로 내지 못할때 은행에서 집을 빼앗아 가는것을 말한다. 따라서 포어클로저는 변호사나 다른 전문가를 통해서 내포어클로저를 신청하는것이 아니라 그냥 가만히 돈 안내고 있으면 은행이 알아서 집을 빼앗아 가는 것이다. 물론 은행이 손해보는 전 금액 뿐만 아니라 변호사비 및 다른 추가비용까지 전부다 부담을 해야 한다. 다시 말해서 포어클로저를 하게되면 현재 지니고 있는 비지니스나 다른 재산, 특히 부동산이나 은행에 있는 돈은 내돈이 아니게 된다는 것이다. 만약 월급을 받고 있다면 월급 차압도 얼마든지 가능하다. 예를 들어 은행에 빌린돈이 40만불인데 은행이 포어클로저를 해서 집을 팔고 나머지 손해본 금액이 10만불이라고 한다면 집 주인은 그 10만불에 대해서 고스란히 책임을 져야 한다는 것이다. 정말 운이 좋아서 은행이 그 10만불을 감해 준다 하더라도 10만불이 자신의 소득이로 인정이 되어서 다음해에 세금보고시 10만불에 대한 소득세를 내야 한다는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한...

  주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다. 1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체)  2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체) 3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계    쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다. 4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)    쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고    쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다. 보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해  숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다) 5.Offoer Pakage Submitt 의 단계    리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다. 6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가     있는지 검토하게 된다. 7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다. 8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계  ...

 숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가? 숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다.  숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다.  foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다.  숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다.  숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다.  그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다.  다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다.  <예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Qu...

  부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제 부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다. 그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까? 첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다. 이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다. 둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping)...

  소유권 분쟁 등 영향 끼치는   ' 베스팅 ' 베스팅이란 주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다 . 베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘 생각해서 결정해야 한다 .   부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는   4 가지가 있다 . ‘테넌시 인 커먼’ (tenancy in common) 과 ‘조인트 테넌시’ (joint tenancy),   ‘커뮤니티 프라퍼 티’ (community),   ‘커뮤니티 프라퍼티 / 서바이버십’ (community property with right of survivor ship) 이다 . ■테넌시 인 커먼 가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다 .   투자한 금액에 따라 지분을 소유할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다 .3 명의 공동 투자자들이   100 만달러짜리 건물을 구입할때   20 만달러 , 30 만달러 , 50 만달러를 투자했다고 치자 .   그러면 세 사람은 각각   20%, 30%, 50% 의 지분을 갖게 된다 . 그리고 이들   3 인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언 이나 상속을 할 수도 있다 . 한인들에게 널리 알려진   TIC 투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다 . 투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다 . 그러나 자신의 지분이   20% 라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다 . 예를들어   3 인이 주택을 구입했는데   20% 의 지분을 갖고 있는 사람이 방   1 개를 소유하겠다는 것은 허용이 안된다 .   투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다 . ■조인트 테넌시 일반인들도 선택할 수 있지만 가족간 ,   특히...