알고넘어갑시다 재산세

알고넘어갑시다 재산세
재산세의 부과방법
크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 일반 재산세는 매년 7월1일부터 다음 해 6월 30일까지 1년을 회계연도로 해서 1분기는 7월1일부터 12월 31일까지, 그리고 2분기는 1월1일부터 6월30일까지 2차례로 나누고 있다.1분기(11월 1일부터 12월 10일)와 2분기(2월1일부터 4월10일) 재산세 납기 기간의 만료일인 12월10일과 4월10일을 넘기게 되면 세금국은 재산세 금액의 10%에 해당하는 추징벌금을 부과한다. 여기서 주의해야 할 점은 세금국은 매년 단 한차례만 한 장으로 된 1, 2 분기 일반 재산세 고지서를 통합해서 발송하고 있기 때문에 주택 소유주들은 1분기 재산세를 내고 남은 2분기고지서 용지를 잘 보관했다가 2분기 납부 마감일을 지켜야 한다는 것이다. 지난 4월 필자를 통해 풀러튼의 새 집을 분양받은 손님은 얼마 전 카운티 세무국으로부터 3장의 재산세 고지서를 받고는 전화 문의를 해왔다.

Supplemental Property Tax 란
지난 수개월전에 집을 구입한 사람들은 일반 재산세 고지서와 함께 'Supplemental Tax Bill'이라는 통지서를 받았다. 어떤 이는 두 장을 함께 받았을 것이고 다른 사람은 시간차를 두고 별도로 받았을 것이다. 처음 집을 장만한 홈오너들은 Supplemental Tax Bil에 대해 잘 모른다.

또한, 에스크로가 종결되면 모든비용을 에스크로를 통해 지불하였다고 생각하는바이어에게 에스크로가 끝난 후에도 몇가지 종류의 부동산관련 고지서나 문서가 메일로 옵니다. 그중 대부분이 쓸데없이 바이어를 혼동시키는 문서도 있으나 가장, 잘 읽어보고 납부하여야하는것이 재산에대한 보충 재산세 고지서(Supplemental Property Tax )입니다.

지난 몇 년 사이 한인들의 주거용이나 투자용 주택 소유가 부쩍 늘면서 재산세에 대한 관심이 부쩍 늘고 있다. 위의 손님이 받은 3가지 재산세 고지서 중 2개는 추가 재산세(Supplemental Property Tax Bill)에 관한 것이고 나머지 하나는 일반 재산세(Secured Property Tax Bill)다.

카운티 세무국(Treasurer-Tax Collector’s Office)은 매년 9월25일부터 10월5일 사이에 이 두 가지 종류의 재산세 고지서를 일제히 주택소유주들에게 발송한다.

캘리포니아 부동산에 부과되는 재산세(Property Tax)는 부동산의 가치에 따라 과세되며 시정부의 재원으로 중요한 역할을 한다. 재산세는 부동산 가격의 1%~2% 사이에서 책정되며 일년에 2차례에 나누어 납부하게 된다. 세금 회계연도의 시작은 당해 7월1일부터 다음 해 6월30일까지이며, 1분기 세금 납부일은 11월1일부터 시작되고 12월10일까진 납부해야만 체납벌금(Penalty)을 피할 수 있다. 1분기 재산세는 7월1일부터 12월31일까지의 6개월 기간이다. 2분기 세금 납부일은 다음 해 2월1일부터이며 마지막 납기일은 4월10일이다. 2분기 재산세는 1월1일부터 6월30일까지의 6개월 기간이다. 재산세 고지서는 일 년에 한번 발행된다. 부동산 매매 후 부동산 소유주가 바뀌더라도 이미 전 소유주에게 재산세 고지서가 발행되었기 때문에 새 소유주는 재산세 고지서를 받아보지 못 할 수 있다. 그러나 에스크로 오피서가 셀러와 바이어의 재산세 금액을 정확히 정산을 하고 에스크로를 종결하기 때문에 큰 문제는 없다. 재산세는 항상 카운티 정부의 회계연도(7월1일~다음해 6월30일)에 맞춰서 내야 한다. 하지만 부동산 과세표는 매년 그해 1월1일을 기준으로 그해 재산세를 산정하기 때문에 카운티 정부의 회계연도가 시작되기 이전의 것을 기준으로 그 해의 재산세를 과세하는 것이 된다. 카운티 정부가 발행하는건물재산세(Property Tax)는 매년 그 해 1월1일을 기준으로 과세기준을 정한 후그 해 재산세를 산정하게된다.

이렇게 1월1일에 산정된재산세를 그 해11월 1일과그 다음해 2월 1일이 납부하게된다. 재산세를 둘러싸고 혼란을 빚는 가장 큰 이유는 대부분의 정부기관들이 1월1일을 그 해의 시작하는 날짜로 하는것이 아니라 7월1일에 시작해서 다음해인 6월30일까지를 1년으로 계산하는 회계년도방식을 쓰기 때문이다.예를 들어 카운티조세국의 회계방식은 2012년1월1일이 2012년도 시작이 아니라 2012년 7월1일되어야 비로서 2012-2013년회계 연도가 시작해서 다음해인2013년6월30일까지를 1년으로 계산하기 때문이다.그러나 부동산과세표는이미 2012년1월1일기준으로 정해져 있기 때문에 부동산과세지표는 카운티 회계연도가 시작되기 이전의것을 기준으로 그해의 재산세를 과세하는 셈이다.

Supplemantal Tax의 산정 사례
예를 들어 B라는 바이어가 A소유 부동산을 2012년3월 15일에 150만불에 구입했다고 가정하자. 이 경우 카운티재산국의 회계년도 가 시작되는 7월1일이전에 구입한것이 되어 재산세는 한 해전의 부동산과세기준를 기준으로 고지가 되게된다. 바로 2012년1월1일이 부동산 세금과세 기준이 된다. 매매는 2012년 3월달에 되었으므로 1월1일에는 A가아직 소유한것 이므로 100만불에 대한 세금만을 새오너인 B가 2012년11월1일에 내게 되는것이다. 따라서 B의매입가인 150만불보다 50만불에 대해세금을 적게 낸 것이되는것이다.

이 50만불에 대한세금은 2013년1월1일 비로서 과세지표가 150만불로 바뀌면서 다시 계산이 되게된다. 이때 50만불에 대한 추가된 세금을 “SupplementalProperty Tax” 라고 부르는것이다.얼뜻보면 복잡한 계산 같지만 자세히 고지서를 들여다 보면 별로 어려운것도없는것이 Supplement PropertyTax인것이다. 다만 카우티의 회계년도 방식이 다르기 때문에 오는 혼선일뿐이다. 추가 재산세는 집을 구입하거나 또는 새 집을 분양 받는 등 2가지 경우에 한해 단 한번만 부과되는 특별 고지서다. 집을 구입할 경우는 전 주인이 내던 재산세 기준가와 현재 구입가격의 차액 때문이다. 예를 들어 30만달러에 대한 재산세를 내던 주택을 40만달러에 구입하면 10만달러에 대한 재산세 추가 부담액이 발생한다.

그리고 새 집을 분양받을 경우에도 빌더(건설회사)가 세금국에 보고한 재산세 기준가와 분양가격의 차이에서 추가 재산세가 발생한다.

예를 들어 에스크로를 통하여 10년전 50만달러에 구입한 집을 올해 12월1일에 80만달러에 팔았다고 하자. 이럴 경우 셀러는 5개월(7월~11월)까지의 재산세를 50만달러 기준으로 내고 바이어는 7개월(12월~다음해 6월)까지의 재산세를 50만달러 기준으로 내고 추가 재산세를 나머지 30만달러 기준으로 내야 한다.

에스크로가 끝날 때 50만달러를 기준으로 한 재산세는 이미 비례배분(Proration)방식으로 지불이 됐으므로 바이어는 별도로 날아오는 추가 재산세만 내면 된다.

추가재산세(Supplemental Property Tax)는 에스크로가 끝난 후 카운티에서 바이어에게 발송된다. 추가재산세는 셀러가 내던 재산세와 바이어가 새로 구입한 가격으로 정해지는 재산세와의 차이를 말한다.

셀러가 10년전 20만달러에 집을 구입하고 이 집을 50만달러에 판매했으면 30만달러의 가치 상승에 따른 추가적 재산세를 의미한다.

반대로 지난 몇년간 주택 가격이 떨어져 바이어가 셀러가 구입했던 가격보다 낮은 가격으로 구입했을 경우에는 재산세는 낮아진다.

방이나 화장실을 증축했을 경우 집의 가치가 오르면 그것에 따라 세금도 추가된다. 추가재산세는 집의 가치가 상승하게 되면 부과된다.

재산세를 납부하지 못하면 카운티 세무국에서는 주택에 유치권(Lien)을 부과하게 된다.
재산세 고지서를 한번에 납부하기 힘들면 주택융자 시 매달 내는 페이먼트에 재산세, 보험료를 포함하여 매달 납부하는 Impound Account를 신청하는 것도 좋은 방법이다.

1년전 50만달러에 구입한 집이 1년이 지나 10월1일 60만달러에 팔렸다. 이럴경우 셀러는 3개월(7월~9월)까지의 재산세(50만달러 기준)를 내고 바이어는 9개월(10월~다음해 6월)까지의 재산세(50만달러 기준)와 추가 재산세(10만달러 기준)를 내야한다. 

50만달러를 기준으로 한 재산세는 에스크로에서 '비례배분'(Proration) 방식으로 이미 지불이 됐으므로 바이어는 별도로 날라온 추가 재산세만 내면 된다. 그 다음부터는 정식 재산세(Property Tax) 고지서를 받게된다.

셀러가 2년전 60만달러에 집을 샀다. 이럴 경우 기본 재산세 1%를 적용시키면 재산세는 6000달러다. 그런데 이 집을 바이어가 70만달러에 구입했다. 새 재산세는 7000달러가 된다. 즉 7000달러-6000달러=1000달러가 보충세가 된다.그럼 바이어한테 새로 산정된 재산세 고지서를 발송하지 왜 굳이 보충세라는 명목으로 별도의 고지서를 발부해서 헷갈리게 할까.에스크로를 종결할 때 비례 배분의 원칙에 따라 내는 재산세는 셀러가 내던 금액을 기준으로 계산되기 때문이다.에스크로 종결일이 4월30일이라고 치자. 셀러가 구입했던 가격은 60만달러. 셀러의 재산세는 6000달러다.바이어가 구입한 가격은 70만달러. 바이어의 새 재산세는 7000달러다.그런데 셀러는 6월30일로 끝나는 회계연도의 재산세를 이미 납부했다. 셀러의 재산세 6000달러를 12로 나누면 월 500달러꼴이 된다.셀러는 에스크로가 종결될 시점을 기준으로 두달치(5월~6월)에 대해 크레딧을 받아야 한다. 대산 바이어는 1000달러(500달러x2)를 에스크로를 통해 셀러한테 지불해야 한다.

Supplemantal Tax의 납부 시기

에스크로가 끝나고 몇개월 지나면 바이어는 카운티 재산세 산정 오피스로부터 5월부터 6월까지에 대해 보충세 납입 고지서를 받게된다.그리고 새 회계연도인 7월부터 그 다음해 6월까지에 대한 정규 재산세 고지서(Annual Tax Bill)는 10월 중에 받는다.보충세는 정규 재산세처럼 매년 10월에 고지서를 받지 않는다. 보통 에스크로가 종결되고 나서 몇 개월 정도 지나면 잊지 않고 날라온다. 그래서 홈 오너들은 정규 재산세 고지서와 분간을 못하거나 납부일을 깜박해서 10%의 페널티를 내야하는 사례도 발생한다.그리고 때로는 전 주인의 이름으로 고지서가 날라오기도 하나 추후에 정정이 되므로 염려할 필요는 없다. 두번 째로 사업체의 재산세는 매해 7월에 받게되며 1회납부를 원칙으로 하며, 체납시 벌금에 추가 수수료가 붙을 수 있으므로 주의가 요망된다. 가장 보편적인 실수로는 사업을 인수한 직후에 날라온 전 셀러의 이름으로 된고지서를 무시하여 생기는 오류이다. 1월기준으로 사업체의 오너이름으로 발행된 고지서는 다음 해가 될 때까지 정정이 되지 않으며 미납시, 사업체로 Lien이 붙으므로 사업체 오너와 상관없이 그 책임이 전가되도록 되어 있다. 많은 한인 사업주분들에게서 흔히 발생하는 오류중에는, 밀린 세금을 납부한 후에 그 처리의 미비함으로 많은 불이익을 받는 일이다.재산세 고지서를 잃어버렸거나 혹시 받지 못했다면 오렌지카운티의 경우 인터넷 웹사이트(www.oc.ca. gov/treas)나 자동 응답 전화(714-834-3411)를 이용해 재산세 금액과 자세한 내용을 알아볼 수 있다. 재산세 고지서를 받지 못해 제 때에 세금을 내지 못했다는 이유로는 10%의 벌과금을 피할 수 없다. 그리고 재산세 납부 방식은 고지서가 없을 경우 개인 수표 메모란에 집 주소와 등기번호를 기재해서 직접 세무국(THE TREASURER-TAX COLLECTOR’S OFFICE,P.O. BOX 1980,SANTA ANA,CA 92702-1438)으로 보내면 된다. 인터넷이나 자동응답 전화를 이용해 비자나 매스터카드를 이용해 편리하게 납부할 수 도 있는 데 납부액의 2.5% 수수료가 붙는 단점이 있다.