융자의 비용 - 알고 냅시다.

 

융자의 비용 - 알고 냅시다. 

집을 사는 바이어가 융자 신청을 할 때 은행이나 론 오피서로부터 예상되는 융자비용 명세서(Good Faith Estimate & Truth-in Lending)를 융자 신청 후 3 일 안에 서면이나 우편으로 받게 됩니다
그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고 바이어는 에스크로 회사에서 작성한 예상 견적서(Estimated HUD-1)에 명시된 돈을 은행 보증수표(Casher’s Check) 또는 송금 등으로 클로징 테이블로 가져가야 합니다. 이때 에스크로에서는 개인 수표(Personal Check)는 받지 않습니다. 

에스크로가 끝나면 에스크로 회사에서는 클로징 명세서(Final HUD-1 or Final Settlement Statement)를 바이어에게 제공하며, 이 HUD-1 에는 주택을 구매하는데 들어간 모든 비용이 자세하게 기록되어 있습니다. HUD-1 에서 융자와 관련된 비용은 Items Payable in Connection with Loan(800 번대)라고 적혀있으며 그 아래로 다른 각종 비용이 명시되어 있습니다. 

주택 구입을 하실 때나 재융자를 할 때에 드는 비용은 크게 두 가지로 구분이 될 수 있는데 이들은 Non Recurring Closing Costs 와 Recurring Closing Costs 입니다. 

 Non Recurring Closing Costs 는 흔히 “One Time Fee”라고도 불리 우는데 이것은 해당 

융자를 받는데 있어서 드는 실제 비용을 이야기 합니다. 이 비용에는 Appraisal Fee (주택 감정비), Credit Report Fee (신용 조사서비), Processing Fee (융자 서류 준비 및 신청비), Underwriting Fee(융자 심사 비용), Document Fee(서류 작성비), Tax Related Service Fee (재산세에 관한 정보 조사비), Escrow Fee (에스크로 비), Notary Fee (공증비), Title Insurance Fee (소유자 보험비), Miscellaneous Fee (기타 등기 및 서류 배송료) 등이 있습니다. 

801. Loan Origination Fee - 포인트(Point)라고 부르기도 하는데 이 융자비용을 쉽게 Loan Fee 라고 하기도 합니다. 은행이나 융자회사가 융자를 해 줌으로서 청구하는 비용으로 융자금액을 기준으로 퍼센트(%)로 계산됩니다. 일반적으로 정해진 퍼센트의 기준은 없으며 은행과 융자 회사마다 다르고 또 이자율에 따라서도 달라 질 수 있습니다. 융자를 받는 액수가 30 만달러 이고 융자비용이 1 퍼센트(%)이면 비용은 $3,000 입니다. 융자를 신청할 때에는 융자비용이 얼마인지를 반드시 결정하고 시작해야 합니다. 

802. Discount Point - 한번만 청구되는 비용으로 이자율을 현 시세보다 낮추기 위해 지불하는 수수료입니다. 예를 들면 현재 받을 수 있는 이자가 6%인데 이자를 5.5%로 받으려면 디스 카운트 포인트를 내고 낮은 이자를 사는 것입니다. 일반적으로 이자를 0.25% 낮추려면 1%의 디스카운트 포인트를 내게 되는데 은행마다 다르고 이자를 고정시키는(Lock-in) 당일의 채권 시장의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 얼마나 오래 이집에 살것인가에 따라 이자율을 낮추기 위해 이 수수료(Discount Point)를 지불할것인가를 결정 할 수 있을 것입니다. 

803. Appraisal Fee - 주택감정서는 주택 구입시 또는 재융자를 신청 할때 정당한 주택가격 평가를 위해 은행에서 요구하는 필수 서류 중의 하나이며, 2010 년 5 월 부터 주택 감정가 부풀리기를 막기위해 새롭게 시행된 “주택 감정 규정 (HVCC)”에 따라 융자회사 또는 융자 담당자가 직접 감정을 감정사에게 의뢰 할 수 없고, 감정 가격에 대한 어떠한 영향력도 끼칠 수 없으며, 모든 감정은 주택감정 메니지먼트사(Appraisal Management Company)를 통해서만 감정을 의뢰하게 됩니다. 융자 신청자는 적어도 클로징 3 일전에는 감정서 사본을 받으실 수 있습니다.

804. Credit Report Fee - 융자신청자의 크레딧점수와 기록을 조사하기 위해 드는 비용입니다.

810. Lender Fee - 은행의 서류 심사비용이며, Underwriting Fee, Tax Service Fee, Flood vertification Fee, Loan Doc Fee, Tax Service Fee 가 여기에 포함이 됩니다. 

812. Processing Fee - 융자를 받기 위하여 융자 신청인을 대신해 은행의 심사기준에 맞게 여러가지 서류를 준비하는 비용이며 회사에 따라서 액수가 조금씩 다를 수 있습니다. 

813. Desk Review Fee - 감정사가 제출한 감정서류를 재검토하는 비용입니다. 감정 재검토는 데스크 리뷰(Desk Review)와 필드 리뷰(Field Review)가 있는데 늘 있는 비용은 아니지만 주택의 가격이 많이 내려간 현 시장 상태를 고려하여 요즈음은 현장에 나가서 재검토하는 필드 리뷰가 많아 졌습니다. 

1101. Settlement or Escrow Fee - 에스크로회사에 지불되는 비용입니다. 이는 에스크로 회사의 서비스에 대하여 바이어가 부담해야하는 비용입니다. 매매 가격에 따라 달라지며 일반적 으로 기본가격 $200 정도에$1000 당 2 달러 정도의 가격대를 형성하고 있다. ($200+$2 per $1,000) 

1106. Notary Fee - 융자서류에 대한 공증비용입니다. 

1108. Title Insurance - 집문서에 대한 보험입니다. 소유권 이전 후 발생하는 문서상의 문제로부터 집주인과 융자를 해준 은행을 보호 하기 위하여 주택 구입시 한번만 지불하는 소유권에 대한 보험료입니다. 채권자 보험(Lender’s Coverage)은 의무적으로 요구되며 바이어가 지불하고, 채무자 보험(Owner’s Coverage)는 선택 사항이며 바이어 또는 셀러가 지불하기도 합니다. (Lender's Coverage:융자금액 ×0.2%, Owner's Coverage: 집가격 ×0.125% 정도) 

1111. Sub-Escrow Fee - 소유권이 양도되는 과정에서 바이어가 대출한 금액이 은행으로 부터 타이틀 회사로 건네지고 셀러가 가지고 있는 대출을 갚고 남은 돈은 에스크로를 통해 셀러에게 전해집니다. 새로운 집 문서와 대출 내역은 타이틀 회사가 에스크로로부터 넘겨받아 확인 및 검증 절차를 거친 후 해당 카운티에 등기하는데 이때 타이틀 회사에서 부과되는 수수료 입니다.

1201. Recording Fee – 토지등기대장에 서류를 등기 시키는 데 들어가는 수수료로 바이어 또는 셀러 해당 당사자에게 부과 됩니다.  Recurring Closing Costs 는 실제로 융자에 대한 비용이라기보다는 에스크로를 마감하는데 있어서 미리 지불하게 되는 금액을 이야기 합니다. 이 비용에는 선불되는 이자금 (Pre-paid Interest), 화재 보험(Hazard Insurance) 그리고 재산세 (Property Tax) 등이 있습니다. 

901. 선불되는 이자금 (Pre-paid Interest) - 주택 융자의 페이먼트는 후불제이기 때문에 한달이 지난 후에 첫 페이먼트를 하게 됩니다. 그러므로 에스크로 마감일이 1 월 15 일이면 15 일부터 31 일까지의 이자를 미리은행에 지불하시고 2 월 1 일 부터 2 월 28 일 까지의 이자를 3 월 1 일에 지불하게 됩니다. 그러므로 미리 내야 하는 이자(Pre-Paid Interest) 를 적게 내려면 월 말에 에스크로를 닫으시면 조금이나마 절약 하실 수 있습니다. 

903. 화재 보험 (Hazard Insurance) - 화재 보험은 1 년치를 에스크로에서 미리 선불하게 되시는데 자동차 보험이나 생명 보험을 가지고 있는 보험회사에 먼저 알아 보시면 절약을 하실 수가 있습니다.

재산세 (Property Tax) - Section 900 에는 포함되지는 않으나 에스크로 종결시 중요한 부대

비용의 하나가 재산세입니다. 캘리포니아 재산세는 7 월을 회계년도 시작으로 하여 1 년에 두번 납부하도록 되어습니다. 첫번째분은 11 월 1 일까지 (12 월 10 일 오후 5 시 이후 10%벌금) 납부 하고, 두번째분은 2 월 1 일까지(4 월 10 일 오후 5 시 이후 10%벌금)납부해야 합니다. 만약 주택구입 에스크로가 3 월 10 일에 종결 예정인데 셀러가 두번째분 재산세를 이미 납부한 상태 라면 바이어는 3 월 11 일부터 6 월 30 일에 해당하는 재산세분을 셀러에게 지불하여야 합니다. 만약 8 월 15 일 에스크로 종결 예정이어서 셀러가 재산세를 납부하지 않은 상태라면 반대로 셀러가 바이어에게 7 월 10 일부터 8 월 15 일에 해당하는 재산세분을 지불해야 합니다. 

융자 프로그램을 선택하는데 있어서는 융자 신청인의 상황에 따라 또는 선호에 따라 결정을 내리게 됩니다. 

No Closing Costs Loan 을 하게 되면 비용은 전혀 들지 않지만 이자율이 조금 올라가게 되고, No Point Loan 을 하게 되면 에스크로와 타이틀 비용과 등기 비용은 들지만 No Closing Costs Loan 보다 이자율이 조금 더 낮으므로 페이먼트를 조금 낮출 수 있습니다. 이자율을 기존 이자율 보다 조금 더 낮게 하려면 

Discount Point 를 지불하시게 되면 기존 이자율보다 낮은 이자율을 받으실 수 있습니다