투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

 투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요, 않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 무조건 나갑니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고, 신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.  요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나, 시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.

기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다.
연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다. 또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다.
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한, 임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오, 라고 목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고, 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다.

투자용 주택구매 착안점

 

투자용 주택구매 착안점                     

⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고

Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음 

⦁$300,000이하의 집이 적절합니다  

$300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음

너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법 

⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집  

아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음 

⦁가급적 간단한 수리한후 렌트 

인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고 

유지보수비가 많이들어갑니다.

고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준)

수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정 

⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집 

방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다

SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리 

⦁학군 최우선

⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음 

같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈

Capital Gain은 다소 불리합니다  

⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음

300불전후의 유지관리 잘하는 HOA   

⦁정원유지관리가  쉬워야함

수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세

정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다.

(임대자는 잘관리하지 않음)

렌트비 미납자에 대한 강제퇴거 절차

 렌트비  미납자에 대한 강제퇴거 절차

요즈음 같은 불경기와 주택가격 폭락으로 이사한 어려운 세입자들이 렌트비를 제때에 납부하지 않아 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다.
주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 법적인 절차를 밟아서 집행하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면 건물주가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.
특히, 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌쁘려지는 비양심적인 행동도 간혹 눈에 뜀니다.
기본적으로 경험이 많은 분들의 공통적인 얘기가  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 즉,  연체가 되면 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하고, 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다.    
그러나 ,  주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해 변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.
세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail은 수령을 거부할 수도 있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데 사흘 퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 한다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  꼭 집고 넘어가야 할 점이 있습니다, 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 반드시 확인하고  직장에 전화하여 근무여부를 확인토록 하고, 이전에 살던 주택소유자에게 전화로를 걸어 거주확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지 만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다 

케 니 조 

베스트부동산 부사장 

부동산 전문 칼럼니스트

(전)밸리부동산협회 회장

렌트 내가 직접 놔 볼까?

 

요즈음 같은 불경기에는 렌트를 얻으려는 분이나 놓으려는 분이나 어려운 일을 많이 당합니다.

렌트를 얻는 입장에서는 렌트 얻는 것쯤이야 하지만, 실제로 얻다 보면 요즈음은 지나간 지불능력에 대한 크레딧레포트를 참조하기보다는 향후의 지불능력을 보는 관계로 과거에 떼어보던 크레딧레포트와 전 거주지에 대한 페이먼트를 잘 지불 하였는지에 대한 조회는 물론이고, 3개 월치의 은행 스테이트먼트를 보고 평균 수입에 대한 올바른 수입지출이 되고 있는지,  다니는 직장에 대해 전화를 하여 근무여부 조회와, Application에 적어놓은 친구와 친인척 란 의 지인에게도 전화를 걸어 이것저것 물어봅니다.  일부 좋지 않은 결격사유 가있으면 디파짓을 한 달치 추가로 요구 하기도합니다.
어떤 집주인은 2년치 택스 보고까지 요구합니다. 정말로 어떤 분이 얘기하신 집사는 것 보다 더 어렵다고 호소하는 것이 실감납니다. 그나마 Listing에이전트는 괜찮지만,  랜트를 찾아주는 에이전트인경 우  월2,000불 렌트를 소개해주는 경우,  보험 및 회사공제와 세금 등을 공제하면   실제로 받는 수수료가  $200-300불로서 며칠씩 몇 채의 렌트를 보여주는경우 인건비는 커녕 실로 기름값도 되지 않으니 난감할 수밖에 없습니다. 더욱이 일부 세입자분 들은 렌트를 찾아주면 이사를 하고도, 당연히 고장 난 것과 HOA등에 얘기해야 할것등도 에이전트가 해주어야 하지 않냐고 따지는 경우는 정말 입을 꼬옥 다물 수밖에 없습니다. 에이전트는 올바른 렌트를 찾아드리는 것이지 메네지먼트하는 회사는 아닙니다.  요즈음 렌트 밀리는 분이  자주 있다 보니 주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 자주 문의를 받습니다. 세입자가 렌트를 않내는데 어떡하냐고, 사실 변호사와 상의하여야 할 일입니다. 그래도 이리저리 설명말씀 드리며 마지막에 꼭 드리는 말씀이 있습니다. 다음부터는 꼭 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고, 세입자가 렌트를 안 내는 경우는 법적인 절차를 신속히 밟아도 적어도 3개월 치, 장애인 거주자 등의 특수한 경우에는 그 이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다.
우리가 혼동하는 것이 있습니다, 변호사에게 가서 앞으로 어떻게 하면 좋으냐고 물어보면 변호사도 답을 할 수가 없습니다 변호사는 사건이 벌어진 후에  사후에 일을 정리하고 처리하면서 비싼 경비를 요구하는 분들입니다. 문제가 발생하면 변호사비와 렌트비는 렌트비대로 못 받는 상황이 벌어지는 것을 미리 방지하는 것이 슬기로운 선택입니다,  즉 렌트를 꼬박꼬박 잘 내는  세입자를 선택하는 것입니다. 에이전트에게 렌트 의뢰 시 들어가는 수수료가 얼핏 보면 부담 가는 액수라 생각하기 쉬우나, 아래와 같이 에이전트가 하여주는 일을 들여다보면 왜 에이전트들이 렌트업무는 잘 하지 않으려는 지 이해가 갈것 입니다.  검토하여야 하는 일이 한 두가지가 아닙니다.  그래서 일부 에이전트들은 렌트 업무를 하지 않으려는 경우가 종종 있습니다, 렌트를 의뢰하면 에이전트는 제일먼저 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, Key Box를 부착하고, MLS에 올린 후 광고를 하고, Flyer를 제작하여 비치합니다, 그런 후 손님이 전화오면 현장을 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며, 오퍼가 들어오면 크레딧 레포트 리뷰, 지불능력리뷰, 서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 디파짓 입금 및 지불과 세입자와 주택소유자간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 키를 건네줍니다.이러한 절차는 많은 방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 랜트비 연체를 최대한 미연에 방지할 수 있는 방법입니다. 일반 주택소유자는 크레딧 리포트와 Application등을 리뷰 하기가 어렵고, 일일이 전화하기도 어렵습니다, 이렇게 전반적인 검토 후 계약하게 되는 렌트는 최소한의 리스크를 지게 되며, 변호사를 찾아가는 일을 최소한으로 방지하여 줍니다. 특히, 에이전트가 제공하는 Move-in/Move-out 리스트는 입주 시와 퇴거시의 주택상태현황을 한눈에 볼 수 있어, 세입자가 제대로 관리하지 않은 것과 손상 및 파괴, 고장난 것을 청구할 수 있는 좋은 근거가 되므로, 퇴거 후 디파짓 공제에 대한 말썽을 미연에 방지할 수 있는 좋은 서류입니다. 옛말에 호미로 막을 것 가래로 막는다는 말이 있습니다.
절약은 미덕이지만, 절약을 해야 되는것 이있고  지불해야 되는 것이 있을 것입니다. 주택소유주들은 이러한 점 잘 인식하시어 어려운 일을 당하지 않는 슬기로운 방법을 선택해야 할 것입니다. 

케 니 조 

웨스턴부동산그룹 대표

밸리부동산협회 자문위원

부동산전문 칼람리스트 

베스트부동산 부사장(전)

남가주한인부동산협회 회장(전)

밸리한인부동산협회 회장(전)

남가주한인부동산협회 고문(전)

남가주한인부동산협회 이사장(전)

SAU USA CEO

Intemagic USA VP

이번달 렌트가 않들어 왔다니요?

 투자용주택을 사시는분들이 자주 걱정스럽게 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 때맞추어  잘 나가나요?, 걱정이돼서 투자용 주택구매를 망설이고 있습니다. 아닙니다, 사막 한가운데의 조그마한 모빌홈도 임대는 잘 나갑니다, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 별문제없이 나갑니다,  시간이걸리는  임대주택은 다른 비지니스나, 상품판매와 똑같은 이유로 인합니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  적어도 Average수준으로 수리를 제대로 하지않은 경우만 빼고 문제될것이 이 없습니다.  주용한것은 임대가 나가고 않나가고는 문제가 아닙니다, 정작, 바짝신경쓸 문제는 임대자가 입주후 임대료를 제때에 내는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃고,  파산등 심각한 문제와 아직도 차압과 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 있습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다.  이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.  기본적으로 공통적으로  연체는 강제로 퇴거될 때까지 지속적인 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 누적돼는 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달 연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋습니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 겄입니다.  또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.

그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 나 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다. 이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 퇴거명령을 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 수입에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 관리인에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 모두 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한, 임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두세달 더 집을 비워놓고 완벽한(?)세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 시간이 걸려도 좋으니, 임대료를 또박또박 내줄 세입자를  목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 크레딧 리뷰와 수입과 직장확인 및 전 거주지의 임대료를 제때에 냈는지를 확인하면 절대로 문제가 생길일이 없고, 단지, 직장을 잃거나, 질환등으로 임대료를 못내는 경우는 아무도 예측할수없는 사항일 것입니다. 렌트커미션 절약하려고 주위의 분들이나, 제대로 검증되지못한분들을 세입자로 선정시 임대료 연체에따른 손해가 막연히 생각하시는 1-2달의 임대료 손해가아닌 실제로는 최소 3-5개월 길게는 일년을 끄는 문제가 발생할수도 있습니다. 전문적인 일은 전문가에게 맏기라는 말이 있습니다. 주변의 “카더라” 통신을 믿고 어려움을 당하시는 일이 없으시기 바랍니다,  임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 전문적인 지식이 꼭 필요하고,  즉, 크레딧 리뷰, 제출 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘든사항이 많으므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다. 렌트는 100% 나갑니다, 렌트가 나가는가가 문제가 아니고, 올바르 검증된 세입자를 입주시키는것에 중점을 두어야할것입니다.  

렌트미납자에대한 강제퇴거

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요, 않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니

렌트 주택 - 세상에 공짜는 없다

 

세상에 공짜는 없다
요즈음 주변에 주식이나 비즈니스에 동업 투자하시는분들 보셨나요?  이제는 일전의 칼람에서도 말씀드렸지만, 투자적인 측면에서는 부동산은  투자위험이 없고, 투자회수율은 다른어떤것보다도 월등이 좋다는 것이 모든 분들에게 인식된 것 같습니다. 짚고 넘어가야 할 것은 부동산 투자를 해서 잃으신분들은 투자가 아니고 투기를 해놓고 아니라고 우기시는 분들일것입니다.  근래에 들어서는 노후 대책 역시 부동산이 가장 안전하고 회수율좋다는 것이 인식이 되었습니다.  여기에 더하여 장기적으로  집을 팔기보다는 렌트를 놓는 것이 훨씬 유리하다는 것을 인식되어 요즈음 렌트 리스팅 요청이 급격히 늘어 나고,  에이전트의 입장에서는 처음 렌트를 놓거나 경험이 없이 이웃집아줌마 아저씨말에 귀를 기울이시어 어렵고 난처한 요청과 문의를 받는 경우도 많습니다.

렌트는 잘 나가나요
네 보증합니다, 모하비사막에 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 적절한가격과 잘 관리된집은 좋은 가격에  당연히 잘나가며 평균 내놓으면 2주이내에 나가는 것이 정상입니다. 2개주내로 않나가면 무언가 문제가 있는것일것입니다. 이런 경우 주택소유주는 원인을 에이전트와 빨리 밝혀내어 조정 혹은 보완하여 금전과 시간적손실을 최대한 막는 방안을 강구하여야 할 것 입니다
렌트를 놓을 때 집의 상태
집의 상태를 보통이상으로 갖추어 놓는 것 보다는 깨끗하게, 잘 고장나고, 관리를 잘해주어야하는 복잡하고 비싼 가구나 가전제품보다는 내구성이 좋고 운용이 간편한 것이 좋습니다. 에이전트에게 조건 확인 목록를 받아 잘 보수유지하여 에이전트가 빨리 렌트 계약을 맺을 수있게 해주어야 할것입니다. 같은 가격의 집이 엉뚱한곳에 거액을 들이고, 문과 스위치, 수도꼭지에 얼룩이 있고, 카펫이 오래되 눌려있으면 비교대상만되어 조건이좋은 다른 집 렌트만 나가고, 계속 시간만 지나갈것입니다.  
렌트업무도 각 분야의 전문가가 있습니다.
집주인분들이 가장 혼동스러워하는 부분은 에이전트로부터 도움받아야할 범위일것입니다.
집주인은 집을 잘 보수관리하여 에이전트가 빨리 테넌트를 구하도록 도와주어야할것이고, 에이전트는 좋은 테넌트를 구하고, 주택관리업체는 테넌트가 입주후 테넌트의 관리와 렌트의 수금을 대행해주게 됩니다.
테넌트가 렌트비를 연체하거나 법에어긋나는 일을 하는경우 변호사를 통하여 소송혹은 강제퇴거를 하게 됩니다.
연체시  강제퇴거가 최선의 방법인가?
많은 주택소유주 혹은 부동산투자에 관심있는분들중 렌트비 연체 염려 때문에 부동산구매를 꺼린다는 분들이 있습니다. 생각을 바꾸십시요,  얼마전 까지만해도 과거의 기록, 즉, 크레딧 점수만보고 테넌트를 선정하였으나 요즈음은, 향후의 지불능력을 집중적으로 리뷰합니다, 크레딧레포트와 백 그라운드 C도대체까지하여,  연체기록, 부채비율, 수입조회, 강제퇴거기록여부, 범죄기록여부, 음모 기록 등 과거의 기록보다는 앞으로 렌트를 잘 낼것인가의 관점에서 리뷰를합니다, 연체시 강제퇴거를 한다는 측면보다는, 강제퇴거를 하지않을 좋은 테넌트를 걸러내는 것입니다. 에이전트는 이렇게 테넌트가 입주후 실업자가되거나, 병이걸리거나, 특별한 문제가 일어나기전에는 연체를 하지않을 테넌트를 구하도록 최선을 다하여 도와드립니다.
에이전트에게 도움을 받는 비용을 아끼기 위하여 아는 사람이나 주변사람을  위와 같이 리뷰 전문지식이 없이 테넌트로 입주시키면 어떤 결과를 초래할지는 자명합니다
에이전트가하는일
주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 세입자가 렌트를 않내는데 어떡하냐고, 사실 변호사와 상의하여야 할 일입니다. 그래도 이리저리 설명말씀 드리며 마지막에 꼭 드리는 말씀이 있습니다. 다음부터는 꼭 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고, 세입자가 렌트를 안 내는 경우는 대개 통지를 주면 집을 비워주나, 가끔은 법적인 절차를 신속히 밟아도 길면, 3개월 치,  고의적인 테넌트나, 장애인 거주자 등의 특수한 경우에는 그 이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다. 에이전트는 렌트를 도와드릴 때, 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, Key Box를 부착하고, MLS에 올린 후 광고를 하고, Flyer를 제작하여 비치합니다, 그런 후 손님이 전화오면 일일이 현장을 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며 어플리케이션이 접수되면, 레딧레포트 리뷰 , Back ground check, 적어도 2달치의 은행기록(급여가 입금된 내용이 포함된), 4개의 급여 명세서, 본인확인을 위한 자료 확인, 작업 확인, 필요시 좋은 서 편지, Internet을 통한 페이스 북등 소셜 미디어를 Review하고,  서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 계약보증금 수금 및 지불과 세입자와 주택소유자간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 W알크 스루를 합니다. 이러한 절차는 많은 회수의 현장방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 좋은 테넌트를 입주시키는 지름길일것입니다  참고로, 에이전트가 3,000명불 렌트시 지불받는 커미션은 약 $900정도입니다. 세금과 회사입금, 보험를 제외하면 2-300불 정도가 Net수입이나, 여기에  유류대, 출장비등을 제외하면 수입은 거의 없는 셈입니다. 이러다보니 셈이빠른 에이전트는 렌트 업무를 피하거나 아예, 바쁜업무로,  렌트업무는 도와드리지 못하는 에이전트도 있습니다.
세상에 공짜는 없다
세상에 아무런일도 않하고 또박또박 돈버는 법은 없을 것입니다, 그중 대표적인것이 주식입니다. 그냥 넣었다 뺐다하면 돈을 벌수있었으나, 이제는 아무도 아침에 일어나 신문의 주식란을 보는 분들은 없습니다.
노후대책으로 사놓고, 투자용으로 사놓은 주식들이 원금조차 없어진분들이 많기 때문입니다.
저는 주식투자도 좋지만 주식하려면 적어도 하루에 4-5시간씩 공부를 하지 않으면 원금도 잃어 버린다고 말씀드립니다. 부동산은 원금은 보장해주며, 자산가치와 차분차분 올라가는 렌트로 좋은 투자회수는 다른 투자방법은 따라가지를 못합니다. 주택소유주분들은 적어도 테넌트가 잘살고 있는지, 불편한것은 없는지등 정도는 적어도 해야하나, 테넌트가 불공정한 오구를 할까봐 지례 전전긍긍하는분들이 많은 것 같습니다. 아님니다, 반대로, 미리미리 적절한 거주환경을 구성해주고 불편할것을 해소해주면 연락도 잘않올것이고 조용히 렌트비가 매월 통장에 입금될것입니다. 제가보는관점에서는 미리 미리 해소를 해주지않고 후에 요청이오면 해주므로 처리과정에서 상호 스트레스를 받는것일것입니다. 물론 질이 않좋은 테넌트가 있으나, 같이 잘 대화를 해보면 나름대로의 생각과 사정이 있고 풀어나갈수 있습니다.  공짜는 없습니다. 수입이 있으면 해야할일이 있을것이고 해야할일을 잘하게되면 수입은 점점 늘어날것입니다. 테넌트가 연체할까봐 귀찮게 할까봐하고 부동산투자를 않한다면, 꺼꾸로 이두가지일을 잘처리한다면 이것처럼 좋은 투자회수 및 수입원은 없을 것입니다.