렌트비 미납자에 대한 강제퇴거 절차

 렌트비  미납자에 대한 강제퇴거 절차

요즈음 같은 불경기와 주택가격 폭락으로 이사한 어려운 세입자들이 렌트비를 제때에 납부하지 않아 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다.
주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 법적인 절차를 밟아서 집행하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면 건물주가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.
특히, 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌쁘려지는 비양심적인 행동도 간혹 눈에 뜀니다.
기본적으로 경험이 많은 분들의 공통적인 얘기가  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 즉,  연체가 되면 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하고, 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다.    
그러나 ,  주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해 변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.
세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail은 수령을 거부할 수도 있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데 사흘 퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 한다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  꼭 집고 넘어가야 할 점이 있습니다, 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 반드시 확인하고  직장에 전화하여 근무여부를 확인토록 하고, 이전에 살던 주택소유자에게 전화로를 걸어 거주확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지 만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다 

케 니 조 

베스트부동산 부사장 

부동산 전문 칼럼니스트

(전)밸리부동산협회 회장