부동산 공동투자는 파트너십 코퍼레이션 LLC(Limited Liability Company) TIC(Tenancy-in-Common) 등이 대표적인 형태이다. 옛말에 \'뭉치면 산다\'고 했다. 부동산 투자도 마찬가지여서 여러명이 자금을 모으면 다음과 같은 시너지 효과를 꾀할 수 있다. 첫째 크고 좋은 부동산을 살 수 있다. 투자용 부동산은 A B C D급으로 나눌 수 있는데 A B급의 장점은 좋은 위치에 위치한 새 건물에 신용이 좋은 테넌트들이 입주해 있어 안전하고 수입이 안정돼 있다는 점이다. 보통 기관투자가나 보험회사에서 주로 구입한다. 일반 개인은 혼자 구입하기 어렵지만 공동으로 힘을 모으면 가능하다. 둘째 은행 융자조건이 유리하다. 좋은 위치 좋은 테넌트들이 있기에 은행들이 융자를 좋은 조건에 해준다. 예를들어 부동산 투자전문회사인 SCI에서는 뉴저지의 샤핑센터를 6900만달러에 구입하고 4200만달러를 융자받았는데 조건은 10년 고정에 이자율 5.83%이었다. 당시 프라임 이자율이 8.25%이었던 점을 감안할 때 개인 투자가가 얻기 힘든 좋은 융자 조건임을 알 수 있다. 셋째 관리회사를 따로 둬 편리하다. 어떤 귀한 물건과 마찬가지로 구입만큼 관리가 중요하다. 특히 입주자의 권리가 강한 미국의 투자용 부동산은 외부관리를 잘 하는 것도 중요하지만 테넌트 관리도 못지 않게 조심스럽다. 공동투자해서 크고 좋은 부동산을 구입하면 일반적으로 그 건물에 걸맞는 전문 관리회사를 고용하기 때문에 개인은 관리부담에서 벗어날 수 있다. 넷째 매달 수익율이 개인투자에 비해 높다. 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익은 매달받는 임대 수입과 시가 상승이다. 그리고 이 두가지를 합한 것이 총수입이며 두가지 중 어느 하나도 무시할 수없이 중요하다. 일부 투자가들은 매달 수입은 별로 없어도 나중에 시가가 상승하면 만족하다고 하는데 이와 반대로 전문 부동산 투자회사는 매달 수익과 시가 상승을 동시에 기대한다. 이렇듯 공동투자는 여러모로 유리하지만 자신의 지분을 마음대로 팔거나 1031 익스체인지를 하기 어려워 많은 투자가들이 외면해 왔다. 예를 들어 투자가 10명이 자금을 모아 파트너십 주식회사 LLC 형태로 건물을 사면 Grant Deed 와 타이틀보험이 그 단체(entity) 명의로 등록된다. 투자가는 단체의 일부를 소유하지만 건물을 직접 소유하는 것은 아니다. 연방 국세청(IRS)에서는 이를 간접 소유권(Indirect Ownership Interest)이라 칭한다. 그러므로 10명중 한명이 형편상 자신의 소유지분을 팔고 싶을 때 나머지 9명이 건물 전체를 팔고싶지 않는 한 매각에 어려움을 겪을 수 있으며 1031 익스체인지도 불가능하다. 이러한 단점을 보완한 방법이 IRS에서 Revenue Procedure 2002-22를 통해 발표한 TIC 공동투자이다. TIC로 부동산에 공동투자하면 자신의 지분만큼 Grant Deed와 타이틀보험을 투자가가 직접 소유하게 된다. 또 IRS에서 TIC 소유권을 일반 부동산과 동일하게 취급하기에 소유지분의 판매가 자유롭고 다른 어느 부동산과도 1031 익스체인지가 가능하다
