조익현 / 한미 에스크로(주) 대표
에스크로가 종결되면 에스크로 회사는 연방 국세청(IRS)이나 주정부 세무국에 보고하는 업무를 제대로 하지 못하면 책임을 면치 못하게 된다.
■ 가주정부 부동산 원천과세
가주정부 원천과세법은 부동산을 판매할 때 총 매매가격의 .0333%에 해당되는 액수를 소득세로 원천징수하여 주정부 세무국(FTB: Franchise Tax Board)에 예납하도록 하는 것이다.
이 세법은 판매로 인해 발생하는 실제 세금을 반영하지 않아 형평성에 맞지 않는다는 지적에 따라 2007년 1월1일부터 개정되었는데 원천징수 액수를 결정할 종전의 산출방식과 새로운 산출방식 중 하나를 선택할 수 있도록 허용하고 있다.
새로운 산출방식은 총 판매가격이 아니라 예상되는 실제 판매수익에 대해서 개인(individual)일 경우 9.55%, 법인(corporation) 8.84%, Non-California Partnership 9.55%, S 주식회사(S Corporation) 11.05%, Bank and Financial Corporation 10.84%, Financial S Corporation은 13.05%를 적용한다.
원천징수 면제조항에 해당되는 사항들은 다음과 같다.
- 10만달러 이하의 부동산을 판매할 때
- 본인이 지난 5년 중 2년 간 거주한 주택이었다는 사실
- 연방 국세청 조항 IRC 1031과 1033에 의한 부동산 교환
- 판매자가 corporation, limited liability company, partnership 일 때
- 부동산 매입 가격보다 낮은 가격으로 판매 할 때와 부동산의 손실이 있을 때.
- 채무자가 공매처분(foreclosure sale)으로 인한 부동산의 차압
- 판매자가 보험회사, 비영리단체(교회, 교육계, 자선단체), 퇴직연금운영회사 등 연방정부나 주정부의 세금이 면제된 단체
■ 주정부 원천징수법에 대한 에스크로 회사의 임무
에스크로 회사는 매입자와 판매자에게 원천징수 법에 대한 통보를 해야 한다. 판매자가 주정부 양식(California Real Estate Withholding Certificate, Form 593-C)을 작성하고 서명하였는지 확인한다.
부동산 매매과정에서 판매자가 주정부 양식 593-C을 작성할 때 판매자는 위증에 대한 책임 하에 보증(certify)한다는 진술서에 서명하고 에스크로 회사에 제출하게 된다. 만일 판매자가 593-C 양식을 허위로 작성할 경우 1,000달러 또는 원천징수 금액의 20%까지 벌금이 적용된다.
원천징수가 해당되는 판매자는 에스크로 종결 때 에스크로 회사에서 징수금을 보관했다가 다음 달 20일까지 주정부 세무국(FTB)에 납부해야 한다.
■ 부동산 양도이전세
부동산을 사고 팔 때 반드시 등장하는 기본적인 세금인 양도이전세를 카운티 정부에 내야 한다. 양도이전세는 소유권 양도 때 소유권 권리증서(grant deed)를 카운티 등기소(county recorder)에 명의 이전할 때 부동산 매매가격을 기준으로 부과되는 세금이며 한 번만 내면 된다. 이 등기이전세는 관례적으로 판매자가 지불하게 된다.
부동산 양도이전세는 주법에 따라 모든 카운티 행정부는 일률적으로 500달러 당 0.55달러 또는 1,000달러 당 1.10달러를 카운티 등기소에 지불해야 한다. 하지만 등기이전세를 추가적으로 징수하는 시정부가 많은데 LA시와 컬버시티는 1,000달러 당 4.50달러, 샌타모니카는 1,000달러 당 3.30달러를 징수하고 있다. LA시에 위치한 부동산을 100만달러에 매각할 경우 카운티 정부에는 1,100달러를, LA 시에는 4,500달러를 각각 내야 한다.
■ 부동산 재산세
가주에서는 부동산을 취득하거나 새로 건축하게 되면 카운티 재산사정관(county assessor)은 그 부동산에 대해서 주민발의안 13에 의해 재산세를 부과하게 된다.
재산세는 과세평가(tax assessment)를 매년 3월1일로 끝나고 1월1일자 소유주의 이름으로 과세가 된다. 회계연도를 기준해 매년 7월1일부터 명년 6월30일까지를 1년 단위로 카운티 세무국에서 재산세 납부고지서(property tax statement)를 발부하는데 1, 2기 분을 합쳐서 1회만 통지하게 된다. 카운티 세무국에서는 매년 10월에 부동산 소유주에게 우송한다.
일반 재산세는 1기분은 11윌1일이 납부 마감기일이지만 12월10일까지만 납부하면 과태료를 물지 않게 되며 2기분은 2월1일까지 납부해야 하지만 4월10일까지 과태료 없이 납부할 수 있다. 재산세를 기한 내에 납부하지 않으면 과태료 10%를 더 물게 된다. 재산세를 5년 동안 체납할 경우 각 카운티 정부는 부동산 재산세를 징수하기 위해 그 부동산을 경매 처분할 권리를 가지고 있다. 이것을 세금경매처분(tax sale)이라고 한다. 체납 부동산을 경매하기 위해서는 45~120일 전에 부동산 소유권자에게 경매처분 통지서를 발송하며 그 통지서에는 경매처분 날짜, 시간, 장소, 세금 상환 금액이 포함돼 있다.
부동산 소유권자가 경매처분되기 전까지 체납된 재산세와 경비를 납부하면 경매처부는 막을 수 있다.
연방 국세청법 6405 조항에 의하여 부동산 매매가 종결되면 에스크로 회사는 부동산매매 보고서(IRS Form 1099)를 의무적으로 연방 국세청에 보고해야 한다. 이 보고서는 판매자의 매매가격, 판매자의 이름, 사회보장 번호, 판매된 부동산 소재지, 에스크로 종결일, 에스크로 번호, 현 거주지를 정확히 작성해야 한다.
판매자가 정확한 사회보장번호, 판매된 부동산 소재지, 에스크로 종결인, 에스크로 번호, 현 거주지를 정확히 작성해야 한다.
고서에 허위 진술을 할 경우 법에 따라 처벌을 받는다는 것을 확인하고 판매자가 서명하게 되어 있기 때문이다.
