차압·트러스티 세일·부부간 양도땐 바이어에 주택상태 공지 의무 없어
주택매미시 TDS(Transfer Disclosure Statement) 필요 없는 경우
배우자간의 소유권양도나 차압및 트러스티 세일일 경우 셀러는 바이어한테 주택상태에 대해 공지할 필요가 없다.주택매매 과정에서 셀러가 꼭 해야 할 일이 있다. 바로 집의 상태가 어떤지를 바이어게 알려주는 일이다. 셀러는 TDS(Transfer Disclosure Statement)라고 불리는 이 양식에 본인이 직접 주택에 어떤 문제점이 있는지를 기입해야 한다.
집을 수리해주지 않는 As Is 라고 해도 주택의 결함에 대해서는 바이어한테 알려줘야 할 의무가 있다.
그러나 홈오너가 집의 소유권을 넘길 때 이러한 절차를 생략해도 되는 예외조건들이 있다.
다음은 주택매매시 TDS가 필요 없을 때다.
-공동 소유주간의 매매
주택을 여러사람이 공동으로 소유할 때가 있다. 예를들어 A B C 세사람이 주택을 공동으로 소유했다가 B와 C가 자신의 지분을 A 한테 넘길때는 TDS를 전달하지 않아도 된다. 해당 주택의 상태에 대해서 잘 알고 있다고 보기 때문이다.
-부모가 자식한테 넘길때
부모가 자식과 공동으로 소유한 주택을 자식한테 100% 소유권을 넘긴다면 이럴때도 TDS는 없어도 된다. 가족간의 소유권 변경시에는 주택상태를 공개할 의무가 없다.
-배우자간의 소유권 이동
부부간에 소유권을 주고 받을때가 있다. 퀵클레임(Quitclaim Deed)을 통해 부부 공동재산에서 배우자 중 한 사람의 개인재산으로 소유권을 변경하는 경우다. 이럴때는 TDS가 필요없다. 또한 이혼으로 인해 주택 소유권을 정리할때도 TDS는 없어도 된다.
-법원명령
유산상속(Probate)세일이나 파산 정부 몰수 등의 형태로 소유권이 변경될때는 TDS를 생략해도 된다.
-트러스티 세일
법정이나 트러스티 세일(경매)로 소유권이 변경될때도 TDS를 보내지 않아도 된다.
-차압
트러스티 세일에서 주택이 팔리지 않아 은행으로 소유권이 넘어갈때도 TDS는 필요없다. 이런 이유로 차압주택을 구입하는 바이어는 어느정도의 수리비를 예상하고 있어야 된다.
-차압세일
은행이 소유한 차압주택(REO)을 팔때도 바이어한테 TDS를 보내지 않아도 된다. 은행이 주택을 소유하고 있어도 그 집에 살고있지 않으므로 집의 상태를 확인하기 힘들기 때문이다.
-택스 세일
홈오너가 재산세를 내지 않아서 카운티 정부에서 강제로 경매를 집행할때도 소유권 변경에 따른 TDS는 면제된다. 카운티 정부는 주택 오너가 5년동안 재산세를 연체하면 강제로 경매처분을 할 수 있다.
-정부귀속
상속자가 없어서 정부재산으로 넘어가는 주택에 대해서도 TDS는 필요없다. 홈오너가 유언없이 사망하고 수년이 지나도 상속자가 나타나지 않으면 그 주택은 정부재산으로 넘어간다.
-정부간 거래
정부가 소유한 주택을 다른 정부기관으로 넘길때도 TDS는 주고받지 않아도 된다. 예를들어 연방 재무부가 갖고 있던 주택을 국방부가 소유하게 된다면 TDS는 필요없다.
위에서 열거한 조항에 따라 TDS전달을 면제받아도 셀러나 에이전트가 매매하려는 주택에 대해서 치명적 결함을 알고 있으면서도 이것을 고의적으로 속이는 것은 불법이다.
은행이 트러스티 세일을 통해 최고 입찰자에게 페이먼트를 연체한 주택을 팔았다. 그러나 은행은 그 주택의 토지가 심각하게 오염됐다는 것을 알고 있었다.
나중에 주택을 구입한 바이어가 이사실을 알고 은행을 상대로 소송을 건다면 은행은 피해 보상을 해줘야 한다.
박원득 기자
