집살까요, 팔까요?

 

집살까요, 팔까요?  

부동산시장에 대한 글을 쓰다 보면 같은 흐름의 말을 반복하게 됩니다.  가졌던 직업 중 가장 많은 시간을 보내었던 업무가 복잡한 일을 풀어서 정리하고 기획을 하는 일이었습니다.   많은 복잡한 일과 여기에 관계된 사람과의 일을 푸는 것은 흡사 엄두가 않나는 엉킨 실타래 같으나, 정리해보면 대개 몇 가지로 줄기의 흐름이 분류 되고 주 분류된 일을 어떻게 풀어나갈 것인지 일정 별로 정리하면 되는 일입니다. 간단한 일 같지만 각Factor별 많은 경우의 수와 일이 전개돼 나갈 때의 방향에 대해 필요한 Simulating은 많은 집중력이 필요합니다.  사실, 에세이가 돠었든 , 전문적 글을 쓰는 경우도 목차만 정리되면 실은 70%를 완성된 것이고 나머지는 가지를 채워 이해를 도우면 되는 것입니다.  반복되어 거론하는 이론은 몇 개의 줄기에 속한다고 보시면 되겠고 그 몇 개의 줄기만 잘 이해하여도 부동산 시장의 동향은 잘이해하실 수 있을 것입니다.  오늘은   두가지의 큰 줄기 살펴보고자 합니다.  왜? 정부가 유지하려는 기준금리가 6.5%정도이고 금리 오르고 내림의 Trend와 왜? 앞으로 적어도 한 세대 동안 주택가격이 끊임없이 오를 것인지에 대하여 말씀드리겠습니다

아래의 통계는 US CENSUS 에서 통계를 집계하기시작 한 1965년이후의 중간주택가격에 대한 분석테이블입니다

2015년은 Zillow의 통계를 기준하였습니다. 10년단위로 작게는 56%에서 120%까지 주택가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.

1965년대비 40년후 2005년에는 정확히 10배가 올랐습니다.  2007년 전에 사신 분들은 투자회수를 많이 하셨고, 2007년에 주택대란에도 불구하고 주택을 지금까지 보유하신분들 중 역시 괜찮은 투자회수를 하셨을것입니다 단지, 여러 채 사재기하여 단기차익 노리고 투기하신분들은 당연히 손해를 보셨을 것입니다, 매번 얘기하지만 적어도 집을 사실 때 7년이상 보유하시면 땅과 주택은 확실한 보답을 합니다.   아래의 도표상, 얼핏 보면 주택가격이 2005년과 2015년을 기준 -21%가 하락한 것같아보이나, 사실은 2007년 주택대란 시 $251,000까지올라간 주택가격에 대한 하락 율입니다. 자세히 살펴보면, 20007년당시의 주택가격 대비하여 현재 80%정도까지는 주택가격이 회복되었다는 것을 의미합니다.  아시지만 올 4월부터는 주택가격이 오른다고 모두들 난리입니다. 달러도 강세이고, 실업률도 최저치이고, 금리도 아직은 좋은 이자율을 가지고 있고, 경제전반에 걸쳐 아무도 주택가격이 하락한다는 언급은 하지 않고 있습니다. 경기가 좋아지고 봉급생활자의 통장에 예금액수가 늘다 보면 제일먼저 눈을 돌리는 것이 주택구매일 것입니다. 아이들이 늘어 큰집으로 이사가야 하는 가정도 그렇고, 이제는 결혼적령기에 접어든 세대도 다 같은 생각일 것입니다. 바로, 보금자리마련. 반면에 주택신축은 작년 중순부터 소극적 물량 외에는 전무하여왔습니다.  매번 말씀 드리는 수요공급의 원칙에 의하여 한번 동요되어 너도나도 집사야 된다는 생각으로 바꾸어 집착하면 당연히 주택가격은 널 뛸 것입니다 그 후에는, 어느 정도 완만한 상승세를 보일 것입니다. 아마, 요즈음 매스컴에서 언급하는 버블 론은 향후에 당연히 마저  회복되어야 할 위에서 말씀 드린  20%의 가격과 더하여 공급부족으로 인한 급상승을 얘기하는 것일것입니다. 지금의 가격이 버블이라는 것이 아니라 급상승 할 주택가격에 대하여 예정된 버블이라고 얘기하는 것입니다. 즉, 주택가격은 급상승한다는 언급으로 바꾸어 이해하여도 될 것입니다.

반면에 밸리지역은 확연히 미국전체의 통계와는 다릅니다. 1985년에서 1995년까지는 미국전체의 평균치에도 못 미쳤고, 중간주택가격도 미국전체 가격 보다 30%정도 높은정도이나,  2005년에는 미국전체 중간가격 대비 2.5배로 급격한 상승을 하였습니다. 10년후 2015년은 미국 전체 중간주택가격대비 2.9배나 됩니다.  특이 할 점은, 20005년대가격대비 8%가 낮다는 것은 주택대란으로 하락한 가격이 거의 회복 되었다는 것을 의미합니다.

다음은 금리에 대해서 알아보겠습니다, 지나간 50여년동안 가장 낮은 금리는 현재의 4%전후입니다, 그렇다면 가장 높았던 금리는 1981년 10월의 18.45%입니다 상상이 가십니까?  현재 금리의 4.6배입니다. 5%이하의 금리는 미국 역사상 지난 몇 년간의 좋은 시기일 뿐입니다. 작년에 정부가 발표한 목표 금리   6.5%가 현재는 높아 보이지만, 전체적의 흐름으로 보아서는 그리 높은 이자율이 아닙니다. 

다음은 도표를 보시면, 현재 4%에 20만불을 융자받아 신분들은 월 $954을 지붛하게  됩니다. 그러나 정부의 목표금리인 6.5%인경우에는 30%정도가 증가된 $1,264불, 제가 미국에 와서 12년전에 첫주택장만시 9.5%를 싸다며 융자를 받았는데, 현재의 $954불보다도   50%가넘게 더 지불하는 $1,467을 내야 합니다.  어떻게 생각하세요, 지금 당장 주택을 장만하고 싶지 않으십니까?

지금 주택보유하신분들은 에이전트에게 감정을 의뢰해보십시오, 2007년 가격의 80-90%는 회복하였습니다. 그 어렵던 시기 폭락한 가격의 30-40%오른 것 상상을 못하셨을겄 입니다.  아마, 2-3년 지난 뒤 사고 싶어도 재고가 없거니와, 그로 인하여 바이어가 선호하는 좋은 주택을 고를 기회도 없어지고, 금리가 비싸 월모기지 부담 때문에 구매주택의 규모를 줄여야 합니다.  지금 조금어려우시더라도 징검다리 놓고 건너갈 예비는 하십시요. 그냥 머물러계시면 건너갈 길이 너무 멀어지고 후회하게 됩