부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

  주택융자가 않나오는 이유   바이어 분들 중 융자에 대하여 세밀한 검토를 하지 않고 집을 먼저 둘러보시겠다고 하시는 분들이 생각보다 많습니다 .  집을 현금으로 구매를 할 형편이 되지 않으니 은행으로부터 자금을 융통 받아 셀러에게는 현금으로 지불하는 것이니 ,  당연히 바이어분들은 부족한 자금을 메꾸어 줄 융자에 대하여 사전에 자세히 검토하고 ,  준비하여야 융자신청이 거절되거나 ,  혹은 ,  불리한 이자율감수를 하지 않을것입니다 .  자세한 사항은 융자회사로부터 듣게 되고 융자 신청절차 시 아시게 되겠지만 ,  적어도 본인이 융자를 신청할 자격이 되는지와 준비하여야할서류에 대하여서는 사전에 확인하여야    일정에 맞추어 에스크로도 크로징 할 것입니다 .  많이 들으시는 얘기지만 요즈음 융자가 않나온다면서요 하는 분들이 많습니다 .  그러나 ,  사실은 대부분 융자신청자격이 없으신분들이 하시는 말씀입니다 .  기본자격이 있으신 분들은 특별한 경우를 제뢰하고 당연히 융자가 나올것입니다 ,  오히려 ,  이러한 틀린 얘기를 귀담아듣고 깜짝놀랄정도로 수입도 좋고 자격이 있으신 분들이 한걸음 물러서 주택구입을 포기하고 주저 앉으신분을 종종 봅니다 .  크레딧이 나쁘거나 ,  수입이부족하고 ,  파산 ,  차압등의 히스토리가 있으신분들은 자격이 없어서 융자 신청을 못하는 것이지 않나오는 것은 아닙니다 .  크레딧점수가 적어도  640 이상되고 ,  구매하실 주택의 규모에 맞는 수입이 있고 ,  파산 ,  차압의 히스토리가 있어도 해당 시간이 경과 된 분들은    특별한 사항이 아닌 한은 융자는 차질없이 나올것입니다 .  신청자격이 없으신분들 ,  즉 융자신청접수를 할 수 없는 분들이 융자가 안나온다고 ...

 한발 빨리 투자주택  잘 선택하는법.   미국의 시스템중 가장부러운 것이 오랜기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건, 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일것입니다.  아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족함으로, 잣대를 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다, 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로, 영향을 받을수있으나, 상대적인 평가, 특정 기간동안, 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어형성됩니다.꺼꾸로 얘기하면 부동산의 매매에 있어서 모든 자료와 정보는 개방되어있어서 행운이나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 경우는 아주 어렵다는 얘기입니다. 그러나, 이렇게 지나간 매매가격과 수치적대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에  의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다.  우선,첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면,  이미, 안정된지역이 있고,  그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을  살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역...

  사업체 매매절차   사업체 매매도 복잡한 여러 과정을 거쳐서 이루어 지고 모든 과정 하나하나 철저한 주의가 필요하다 .  비즈니스 매매는 다른 거래와 달리 에스크로가 끝나기 전까지 많은 변수가 있어서 매매가 완전히 마무리될 때지는 셀러나 바이어 모두 안심할 수 없다 .  따라서 지면에서는 일반적인 매매절차 및 주의 사항을 순서적으로 알아 보겠다 . 1 ．오퍼작성 사고자 하는 비즈니스가 정해지면 제일 먼저 하는 것이 오퍼 작성이다 . 오퍼 작성에 기록된 내용이 에스크로 인스트럭션 (instruction) 이 되므로 모든 일반적인 내용외에 특정한 조건들은 반드시 오퍼에 기록하는 것이 좋다 .  즉 나중에 문제 발생 소지가 있는 것은 분명히 기록해 놓는 것이 좋겠다 . 예를 들어 오퍼 작성 시 구매하려는 가격이 인벤토리를 포함한 것인지 아니면 인벤토리를 제외한 금액인지 분명히 하고 그렇지 않을 경우 나중에 상당한 문제가 발생될 수 있다 .  트레이닝 부분도 반드시 명기해야 하며 보통  2 주 내외가 상식이다 .  그러나 셀러 측에서 가게를 판 후에 트레이닝 기간을 잘 지키지 않는 경우가 종종 있어 셀러와 바이어 사이에 분쟁이 잘 일어나므로 확실하게 오퍼에 그 가간을 언급하고 그 기간을 꼭 지킨다 . 　 또한 근처에서 셀러가 같은 종류의 장사를 몇 년 안에 몇 마일 안에서는 안한다는 조항 (covenent not to compete) 을 넣을 때는 여러 가지 상황을 고려해서 넣는다 .  또  lease 는 새로 받을 것인지 (new lease)  혹은 있는 것을 승계 (assignment) 할 것인지 분명히 한다 . 이렇게 오퍼가 작성 되면 경우에 따라 몇 번의  counter  오퍼가 셀러와 바이어 사이를 오간 후 최종 가격과 조건이 맞으면 바이어와 셀러가 사업체 매매의 합의점에 도달하게 된다 . 2 ．매상확인 매상확인은 셀러나 브로커가 제공한 매상...

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비즈니스를 새로 오픈하거나 인수할 때, 바이어는 구입하는 비즈니스에 어떤 퍼밋이 필요한지 확인하여 에스크로가 종결되는 시점이나, 비즈니스 인수하는 날을 전후로 하여 해당 관청으로부터 라이센스나 퍼밋을 취득해야 합니다. 비즈니스 운영에 필요한 라이선스, 퍼밋에 대한 정보는 에스크로가 종결되기 전에 셀러로부터 얻거나, 에스크로 회사나 부동산 에이전트에게 문의하여 얻을 수 있습니다. 식당 운영에 필요한 일반적이고 기본적인 라이센스와 퍼밋은 다음과 같습니다. 첫 번째, 시정부 사업허가(city business license)입니다. 비즈니스가 소재한 해당 시청에 가서 소정의 수수료를 내고 사업허가를 신청합니다. 수수료 지불 영수증만으로 영업을 시작할 수 있고, 시 허가증은 2~4 주안으로 우편으로 받게 됩니다. 업종에 따라 소방국이나 경찰국의 허가가 요구되기도 하는데, 예를 들어 당구장이나 무도장, 게임 아케이드, 사우나 같은 업종은 경찰국의 허가를 받아야하고 상황에 따라 주민 공청회를 해야 하는 경우도 있습니다. 두 번째, 판매세 허가(seller’s permit)입니다. 손님으로부터 판매세(sales tax)를 받는 업소를 인수하는 바이어는 주 조세평형국(State Board of Equalization)으로부터 이 허가를 받아야 하고, 영업을 하면서 매달 또는 매분기별로 손님으로 받은 세일스 택스를 보고해야 합니다. 또한 바이어는 인수하는 비즈니스 안에 있는 장비, 기구, 설치물에 대한 장비세(equipment tax)를 비즈니스를 인계하는 셀러를 통해 납부해야 합니다. 셀러는 에스크로가 종결되면 최근 보고한 분기부터 영업 마지막 날까지의 세일즈 택스와 바이어로부터 받은 장비세를 주평형국에 내고 셀러스 퍼밋 어카운트를 종결해야 합니다. 세 번째, 비즈니스에 종업원을 고용한 경우, 주 고용개발국(EDD: Employment Develop ment Department)에 어카운트를 개설하고 매분기마다 세금을 내야합니다. 셀러는 미납된 마지막 분기의 세금을 정리하고 ...

  감춰진 일그러진 주택시장의 한 면 숏 세일 ,  차압의 증가 . 요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압 ,  퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다 .    오늘은  LA 에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며 ,  모기지 내기가 어려운 상황에 ,  광고에  “ 퇴거중지 ,  한 푼도 안내도 살게 해드립니다 ”  라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고 ,  그동안 매월  $2500 불이던 모기지를  $800 만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고 ,  갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다 .  변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며 ,  그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다 .  저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고 ,  결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고 ,  모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고 ,  다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다 . 이 변호사사무실은  LA 에 소재하고 ,  오래전부터  “ 차압중지 ,  퇴거방지 ,  집 찾아드립니다 ”,  라도 광고를 합니다 .  이 변호사사무실관계로    주택은 물론 비즈니스 ,  렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어 ,    여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다 ,  특히 ,  라이센스가 없는 사무장이나 ,  한인타운내의 유수...

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