케니조의 부동산이야기

조용한 주택시장의 가려진 부분
도대체 굳어진 주택시장은 일어설줄을 모릅니다. 2026년 현재 캘리포니아 부동산 시장은 “침체”라고 단정하기는 이르고, “회복”이라고 말하기에도 아직은 이른 조심스러운 국면에 놓여 있습니다. 시장은 겉으로는 조용해 보이지만, 그 이면에서는 구조적 변화가 진행되고 있습니다. 솔직히 올해는 3년째들어가는 어려움의 터널이라 생각합니다.
아직도 구매 수요의 목을 조이는 금리
Freddie Mac의 2026년 2월 자료에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 약 6%대 초반에서 형성되고 있습니다. 팬데믹 시기의 3%대 금리와 비교하면 두 배 가까이 높은 수준입니다. 예를 들어 90만 달러 주택을 20% 다운 후 대출할 경우 3% 금리에서는 월 원리금이 약 3,000달러 초반 수준이지만 6% 금리에서는 약 4,400달러에 이르게 됩니다. 월1,400달러 이상의 차이가 발생하며, 이는 단순한 숫자가 아니라 가계 현금흐름에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 따라서 현재 시장의 핵심 변수는 매매가 자체가 아니라 월 납입 가능성, 즉 구매 파워라고 할 수 있습니다.
캘리포니아 주택 거래량과 가격 흐름
California Association of Realtors(C.A.R.)의 2026년 1월 통계에 따르면 캘리포니아 기존단독주택 연판매량은 약 25만 건대 중반으로 전월 대비 감소세를 보였으며, 중위가격역시 전달 대비 하락한 것으로 발표되었습니다. 이는 2년 이상 이어진 보합 흐름과 점진적인 가격 조정이 누적된 결과로 해석할 수 있습니다. 또한 Redfin 자료에서도 LA 지역 평균 시장 체류일(DOM)이 과거 30일 수준에서 70일 이상으로 증가한 것으로 나타났습니다. 이에 따라 많은 셀러들이 가격을 재조정하여 시장에 내놓고 있는 상황입니다. 다만 중요한 점은 급락 국면은 아니라는 사실입니다. 공급은 증가하고 있으나 바이어의 구조적 구매 여력은 여전히 제한적이며, 수요 또한 금리 부담 속에서도 예상보다견조하게 유지되고 있습니다. 현재 시장은 급락이 아닌 적절한 조정기에 가깝다고 판단됩니다.
금융기관의 모기지 조건 완화 움직임
금융위기 이전에는 은행이 모기지를 직접 취급하는 비중이 높았으나 이후 비은행 모기지 회사의 비중이 확대되었습니다. 최근 정부는 경쟁력 있는 모기지 완화 정책을 통해은행의 직접 대출 기능을 다시 활성화하려는 움직임을 보이고 있습니다. DTI(총부채비율) 기준 일부 완화, 3~5% 다운 프로그램 확대, 변동금리 구조 활성화, 클로징 비용 보조 프로그램 증가 등이 그 예입니다. 이러한 정책이 단기간에 수요를 급격히 늘리지는않겠지만 모기지 수요를 점진적으로 활성화시키고 거래 회복의 기반을 마련하는 역할을 할 것으로 보입니다.
부동산 시장에 영향을 주는 정부 지원책
정부는 2~3%대 저금리로 실행된 기존 모기지의 승계를 허용하는 정책과 커머셜 빌딩의 콘도 전환 간소화 정책 등을 제시하고 있습니다. 그러나 모기지 승계는 FHA, VA 등일부 정부 보증 대출에 한해 제한적으로 허용되기 때문에 현실적 활용 범위는 매우 좁습니다. 겉으로는 매력적으로 보이지만 실효성은 제한적이라 할 수 있습니다. 또한 50년 모기지 상품 논의 등 다양한 정책이 거론되고 있으나 시장에 즉각적인 변화를 주기보다는 중장기적 안정 장치로 이해하는 것이 적절합니다.
바이어와 셀러, 지금 움직여도 되는가
바이어 입장에서는 분명히 선택권이 넓어진 시장입니다. 매물 비교가 가능하고, 가격협상과 수리 요청, 클로징 크레딧 협상 등에서 과거보다 유리한 조건을 기대할 수 있습니다. 실수요자라면 구매에대한 적극적인 검토가 필요합니다. 향후 금리가 4%대로 진입하고 대기 수요가 재유입될 경우 현재와 같은 협상 환경은 유지되기 어려울 수 있습니다. 금리는 재융자를 통해 조정이 가능하므로 금리에 지나치게 집착할 필요는 없습니다. 셀러 입장에서는 보다 세심한 전략이 요구됩니다. 가격 회복에는 시간이 필요할수 있으나 구조적 붕괴 요인은 보이지 않습니다. 매도와 매수를 동시에 진행하는 갈아타기 수요라면 현재는 비교적 유리한 환경이 될 수 있습니다. 급박한 자금 사정이나 불가피한 사유가 없다면 최소 3년 이상 보유 전략도 충분히 고려할 만합니다. 매매 시에는 감정적 기대보다는 시장에 맞는 현실적 가격 설정과 전략적 협상 구조가 중요합니다.
결론 — 위기가 아니라 재정렬의 시기
2026년 LA 및 캘리포니아 부동산 시장은 침체라기보다 구조적 재정렬 단계에 가깝습니다. 금리는 수요를 제한하지만 붕괴시키지는 않으며, 금융 조건 완화는 가격의 급락을 방어하는 역할을 하고 있습니다. 수요와 공급이 극단적으로 무너진 시장이 아니기때문에 급락이나 급등이 나타나는 국면은 아닙니다. 조용한 시장일수록 계산은 더욱정교해집니다. 지금은 단순히 사고팔 것인가를 고민하기보다 자신의 재정 구조와 보유목적에 맞춘 전략적 판단이 필요한 시기입니다. 주저앉기보다는

케 니 조
웨스턴부동산그룹 대표
밸리부동산협회 자문위원
부동산전문 칼람리스트
베스트부동산 부사장(전)
남가주한인부동산협회 회장(전)
밸리한인부동산협회 회장(전)
남가주한인부동산협회 고문(전)
남가주한인부동산협회 이사장(전)
상무성(미) Market Researcher
SAU USA CEO
Intemagic USA VP