부동산 닥터 케니조의 부동산이야기

  주택시장 어디까지 왔나요 ? COVID-19 후 어디로 가나요 ? 모기지은행협회는 8월17일기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일연체는 9년만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일연체는 감소추세를 보여,

  주택 감정가격의 기준이 되는 요소 주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 바이어는 당연히 싸게 사고 싶을 것이고, 마음에 드는 집을 선택한 경우에는 시장가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣을것입니다. 통계 및 기본 데이터 축

 주택구매가 더욱 어려워진다는데, 대책은 ? COVID19에 따른 주택시장현황과 앞으로 전망. 최근 주변 몇몇분들이 미국 생활이란 것이 자기 개인 사정을 이리저리 말을 할수 없으니 속으로 만 앓고 힘들어하는 모습을 볼수 있습니다.  투기도 아닌 안전하다고 판단 후  투자하신 결과가 않좋아 힘들어 하시는 것이 참 안타깝습니다. Virtual coin이나 동업 투자하신 분들은

  주택 구매가 더욱 어려워진다는데, 대책은 ? COVID19에 따른 주택시장현황과 앞으로 전망. 최근 주변 몇몇분들이 미국 생활이란 것이 자기 개인 사정을 이리저리 말을 할수 없으니 속으로 만 앓고 힘들어하는 모습을 볼수 있습니다.  투기도 아닌 안전하다고 판단 후  투자하신

불안한 미래와 노후에 대한 최고의 대책 ? 주식시장이 이상하지요 ? 코로나 사태 전 28,000 을 오가던 다우존스지수가 3 월 중순 30 년래 최악의 폭락으로 18,000 까지 하락하였다가 다시 24,000 까지 자기들끼리 호재와 악재를 논하며 오르락 내리 락하고 있습니다 . 10 년간 가꾸어 온 실업률이 다시 10 년간 걸려야 회복이

  경제가   어떻게   돌아가고있나요, 부동산시장은 ? 정복되지   않은   전염병은   없었고 ,  회복되지   않은   불경기는   없었습니다 . 코로나사태에대하여   경제전문가와   부동산전문가 ,  정부에서   발표하는것을   집중적으로   조사해보고   분석해보니  

  소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요 ? 주택을 구매 후 에스크로가 시작되고 ,  어느정도 진행이 되면 에스크로에서 베스팅 (Vesting) 을 어떻게 할건지를 물어봅니다 .  법률적인 사항이니 에스크로나 에이전트도 도와드릴수가 없고  알기쉽게 설명을 할수도 없어 ,  각 방법에대한 비교표를 전달해 드리는것이 할 수 있는 최선의 방법입니다 .

마지막 막차마저 놓치시렵니까?      앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다 이번 여름에는 지난해와는 달리  골목 골목 오픈하우스 간판을 많이 보셨을 것 입니다.  전체적인 주택 거래는 2년전인 2017년 연말을 기점으로 계속 줄어들다가, 

  경제와 부동산의 관계 부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다 일전에 모일간지에서 시니어주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년사이의 밀레니엄 세대 분들 중

  IRS 에  주택매매가격의  15% 를 예치해야하는경우 IRS,  미국 세법에서는 외국인인 경우 주택을 구매 후 매각할 시 무조건 에스크로에서 매각대금의  15%  떼어내어  IRS 에 보내게 되어 있습니다 .  만약 ,  주택매각시 에퀴티가 부족하면 주택매매대금에  15% 에 부족한 금액을 보태어  IRS 에 예치해야 합니다 .  에스크로과정에서 에스크로에서 매각대금에서 떼어내어  IRS 로 보내기 때문에 예외는 없다고 보면 됩니다 .

  융자의 비용 - 알고 냅시다.  집을 사는 바이어가 융자 신청을 할 때 은행이나 론 오피서로부터 예상되는 융자비용 명세서(Good Faith Estimate & Truth-in Lending)를 융자 신청 후 3 일 안에 서면이나 우편으로 받게 됩니다 그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고

알고넘어갑시다 재산세 재산세의 부과방법 크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 일반 재산세는 매년 7월1일부터 다음 해 6월 30일까지 1년을 회계연도로 해서 1분기는 7월1일부터 12월 31일까지, 그리고 2분기는 1월1일부터 6월30일까지 2차례로 나누고 있다.1분기(11월 1일부터 12월 10일)와 2분기(2월1일부터 4월10일) 재산세 납기 기간의 만료일인 12월10일과 4월10일을 넘기게 되면 세금국은 재산세 금액의 10%에 해당하는 추징벌금을 부과한다. 여기서 주의해야 할 점은 세금국은 매년 단 한차례만 한 장으로 된 1, 2 분기 일반 재산세 고지서를 통합해서 발송하고

  후회하는분과 미소짓는분 오늘   아침  5 년째   집을   보시고   계신분이     갑자기    관심있는   집을   보았으면 하시며 ,  전주에   신문을   보았는데   주택가격이   떨어진다고   신문에서   보았는데   집을   사야하느냐고   여쭈어보십니다 ,  이분은  5 년전에   지금   살고   있는   낡은   집을   처분하고  

 숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!!  Short Sales 이란 무엇인가 ? 주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을  말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다. Short Sales 은 어떻게? 주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다 Short Sales이 모두 종결되면 ? 비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다. 어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ? 융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들,  집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요. Short Sales 비용부담은 누가하나 ? 숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다 왜 은행은 Short Sales을 선호하는가  ? 은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅...

주택 화재보험 (Hazard Insurance) 주택융자시 금융기관에서 담보물에 대한 화재보험을 요구하는데, 보험 비용은 조건과 주택크기와 가격등담보상황에 따라 차이가 납니다. 융자 금액의 0.02%정도 예상하시면 됩니다. 주택보험 커버 사항 – 본 건물 (Dwelling) 화재 폭동 태풍 우박 천둥번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버한다. 그러나 지진 홍수 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지 않는다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다. – 기타 건축물 (Other Structure) 본건물과 붙어있지 않은 차고 게스트 하우스 패티오 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해커버됩니다. – 주택내 개인 소유물 (Personal Property) 가구 옷 등의 건물내의 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항. 보통 본건물 가치의 50% 를 보상범위로 정한다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을받을 수 있다. 그러나 디덕터블을 염두에 두고 클레임해야합니다. – 주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use) 재앙에 의한 거주지 재건축시나 수리하는 기간동안 주거지 사용불능으로 의해 쓰여지는 호텔비식비 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다. 본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다. – 개인손해 배상 (Personal Liability) 직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해외광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때 이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액 이상을 권유합니다. 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 퍼서널 엄버렐라(Personal Umbrella) 보험을 따로 가입할 수 있습니다. – 의료비용 (Med...

  투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요 ? 투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다 ,  주택임대가 잘 나가나요 ,  않나갈거같은데요 ?,  아닙니다 ,  모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다 ,  그것도 제때에 ,  보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅 , Showing 을 거쳐 , Application 접수 ,  이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면 ,    빠르면  2 주에서  6 주정도 걸립니다 ,  임대는 무조건 나갑니다 ,  너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나 ,  집을    리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고 ,  신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다 .    요즈음 같이 경기가 좋지 않은때 ,  비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가 ,  법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다 .  여유 있는 주택소유자라면 몰라도 ,  렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다 .  이러한 경우에 주택소유자가    세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다 .    주택소유자가    마음대로 열쇠를 교체한다던 지 ,  강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면    주택소유자가 피해보상을 받기는커녕 ,    오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다 .  ...

 ▲▼ Home✔ 뷰어로 보기 케니조 컬럼2019.03.23 20:47 “점점 어려워지는 주택 렌트구하기” realsforum http://kennycho.com/47926조회 수 99 추천 수 0 댓글 0?크게작게위로아래로댓글로 가기 “점점 어려워지는 주택 렌트구하기”   이제 봄이 오고, 여름방학이 시작되는 6월까지 많은 분들이 가족이 늘어 집을 넓히거나, 직장이전 등의 이유로 새로운 렌트를 얻고자 동분서주하는 시기입니다. 그러나,요즈음에는 렌트 얻기가 왜? 집을 사는 것보다도 힘드냐고 하소연하시는 말씀을 자주 듣습니다. 결론은,  Landlord의 입장이 그전과는 달리, 실업률 증가, 차압, 숏세일, 수입의 감소에 의하여 Rent를 내지 못하는 Tenant가 급격히 증가하여 Eviction과 시간적, 재정적 손해를 경험하였기 때문이거나 사전에 조심스럽게 Tenant를 선정하기때문일 것입니다.가끔, 렌트가 몇 백불 싸게 나오거나, Rent 주택이 2-3달이 지나도 계속 마켓에 머물러 있는 경우가 있습니다, 틀림없이, 이 Rent주택의 Landlord는 과거 Tenant가 Rent를 밀려서 시간적 물질적 손해를 경험하신 분일 것 입니다. 전화해서 문의해보면, 완벽한 크레딧에 좋은 인컴을 가지고, 특히, 연체기록이 없어야한다고 전제를 합니다. 실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린...

 소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅' 베스팅이란 주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다. 베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다. ‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼 티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor ship)이다. ■테넌시 인 커먼 가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다. 그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언 이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다. 그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다. 예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는 것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다. ■조인트 테넌시 일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다. 두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입...

소유권(VESTING)의 형태?  오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한후에 이서류 저서류 사인을하다가 보면 에스크로에서 부동산 소유규권등기(VESTING)를 어떻게 하실겁니까? 하고 물어 옵니다. 모든 부동산의 법적인 소유자가 누구인지를 알 수 있게 해주는 서류가 타이틀(등기)입니다. 소유권 형태의 방법에 따라 나중에 재산의 증여, 상속, 신탁, 양도에 따른 소득세 같은 문제들이 발생할 수 있고,  또한 사망,이혼 등의 예기치 못한 일로 인한 소유권 분쟁 문제가 발생할수도 있으니, 부동산을 취득할때에는 사전에 전문가들과 상의하여 소유권 형태를 신중히 결정하는 것이 좋습니다. 단독 소유(Severalty) 개인 혹은 법인(법인은 법적으로 개인으로 봅니다)이 단독으로 부동산을 구매하고, 소유하는 형태입니다.언제라도 제한없이 매매할수 있으며,  상속도 가능합니다 재산공유(Tenancy in common) 주로 투자자들을 위한 소유권의 형태로 두사람 또는 그 이상의 소유자가 되며 부부도 가능합니다. 투자지분만큼 소유권을 공동소유하며, 특별히 명시하지 않으며, 지분의 권리는 동등한 것으로 간주합니다. 각각의 공동소유주는 자기가 소유한만큼 팔수도 있고, 유언에 의한 소유권이전도 되나, 유언이 없는 경우는 상속자에게  이전됩니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다 공동명의(Joint tenancy) 두명이상이 부동산을 똑 같은 지분으로 소유하는 형태이며, 분할하여 판매 할수 없습니다 구성원 중 1명이 사망할시에는 지분은 나머지 사람에게 평등하게 분배됩니다. 부부 일 경우 법원의 판결을 통하지 않고 자동으로 지분이 자동으로 배우자에게 넘어가  많이 선택하는 방법입니다. 생존자에게로 자동으로 소유되는 권리는 유언이나 상속보다 우선합니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다 파트너(Tenancy in Partner) 두명이상이 사업체를 소유하는 형태입니다, 부...

  숏세일의 기본   1994 년 노스리지 지진으로  72 명의 주민이 희생되었고 ,  많은 재산피해 ,  특히 많은 주택이 치명적인 피해를 보았습니다 .  노스리지 지진이전의 주택시장에서는 숏세일은 아주 드물게 접할 수 있는어려운 분야의 일로 인식되어있었습니다 .  이러다보니 ,  숏세일에대하여 ,  잘 아시는 분도없고 ,  그 과정에대하여 전문적인 지식이 있는분들도 드물었습니다 .  숏세일이 잘 알려지기시작한 것은 노스리지 지진이후 밸리지역의 많은 주택들이 숏세일을 하므로 알려졌고 , 2006 년이후의 주택가격 붕괴로인해 시작된 숏세일매물이 현재까지 지속적으로 시장에나와 근래에와서는 팔려는 주택재고의 대부분을 차지할만큼 비정상적인 일반화가 되기시작하였습니다 .  많은 분들이 숏세일을 아시는 것 같습니다만 ,  실제로는 숏세일을 해야할 위기에 봉착하신분들 조차도 숏세일이 무언지 ,  왜 해야하는지 ,  하고나서는 어떤일이 벌어지는지등에대하여 기본적인 사항도 모르시는경우가 많습니다 .  아주 기본적인 숏세일의 기능과 역할에대하여 간단히 말씀드리자면 ,  숏세일이란 ,  주택가격의 하락으로 인하여 현재의 주택시장가격을 기준으로 소유주택의 가격이    은행으로부터 받은 주택 융자금액보다 낮경우 은행의 합의하에 융자 총 금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여 ,  주택융자금액을 청산하는것을 말합니다 .  이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며 ,  전문인들이 주택소유주를 대신하여 은행과 상의하여 처리하게되며 ,  이에따른 융자금액의 손실과 발생하는 경비를 대부분을 은행이 손실처리 하는 것을 기본으로합니다 .   그러나 통상 , HOA 는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다  은행과 상담을 할 수 있는 전문인이라함은 브로커의 관리를 받...