IRS에서 주택매매가격의 15%를 무조건 떼가는 경우

 IRS에 주택매매가격의 15%를 예치해야하는경우

IRS, 미국 세법에서는 외국인인 경우 주택을 구매 후 매각할 시 무조건 에스크로에서 매각대금의 15% 떼어내어 IRS에 보내게 되어 있습니다. 만약, 주택매각시 에퀴티가 부족하면 주택매매대금에 15%에 부족한 금액을 보태어 IRS에 예치해야 합니다. 에스크로과정에서 에스크로에서 매각대금에서 떼어내어 IRS로 보내기 때문에 예외는 없다고 보면 됩니다.

이는, 외국인, 특히, 중국투자자들이 미국내의 부동산을 구입 후 단기 차익을 챙긴 후 심한말로 “먹튀”를 하는 문제 때문에 그렇습니다. 1985년부터 시행되기는 하였지만 그동안은 그렇게 심각하게 제재하지않았으나, 근래 들어서는 Escrow에서 심각하게 검토하고 예치하게 합니다, 특히, 저도 이해가 안가지만 셀러가 세금을 예치하지 않은 경우 바이어가 예치세금을 대납해야 한다고 규정할 정도로 강하게 시행하고 있습니다.

정확히 얘기하면 주택매매시 에스크로에서는 다음과 같은 2가지의 세금을 예치하여 IRS에 보내게 되는데, 첫째는 주택판매대금이 100만불이하인경우, 매각대금의 10%, 100만불이 넘으면, 넘으면 15%를 예치납부해야합니다. 두번째는 원천징수 로서 캘리포니아주 세무국에 납부해야 하는 세금으로 주택거래금액의 3.33%를 납부하게 됩니다.  바이어와 셀러는 반드시 알고 있어 이에 대비하여 서류를 미리 준비하고 CPA와 상의하여야 할 사항으로 왜 이제도가 시행되는지 와 어떻게 하면 납부를 면제받는지 알아보겠습니다. 바이어와 셀러는 에스크로가 시작되면서 에스크로 인스트럭션과 같이 사인을 해야 될 서류 중의 하나가 '셀러는 외국인이 아니다'(Seller's Affidavit of Nonforeign Status…)라는 확인을 하기 위한 서류를 받게 됩니다. 이 서류는 셀러가 먼저 서명을 하고 바이어로부터 확인사인을 받도록 되어 있으면, 셀러와 바이어들은 내용을 잘 읽어보고 이 서류가 무엇인지를 확실히 이해를 한 후에 서류를 사인하여야 합니다. 이서류의 목적은

부동산 매각 시 외국인 셀러는 매각대금의 10/15%를 IRS에 예치해야 합니다.
1985년 1월1일부터 시행된 '외국인 부동산 투자 세법,FIRTA(Foreign Investment In Real Property Tax Act)에는 외국인이 미국내에서 주택을 팔고 해외로 나갈 때는 반드시 에스크로 종료 후 10일 이내에 매각대금의 10% 혹은 15%와 3.333%를 연방국세청(IRS)와 갤리포니아세무국(FTB)에 예치해야 됩니다.
2016년 2월 16일부터는 주택 판매가격이 100만 달러가 넘을 경우 IRS 예치세금이 15%로 인상됐었습니다. 선 예치 후, 외국인이 주택을 팔고 나서 다음해에 실시하는 개인 소득보고를 하는 경우 양도차액(Capital gain)에 대한 소득보고를 하면 필요한 세금을 공제하고 남는 금액에 대해서 환불하여 줍니다.

예를 들어 외국인이 90만 달러를 주고 주택을 구입한 뒤 3년뒤  4월에 120만 달러에 매각하였다면, 에스크로를 통해 IRS에 판매대금 120만불의 15% 인 18만불과 FTB에 3.33%인 39,960불 총 219,960불을 IRS에 예치하게 되고, 외국인이 다음해 세금보고 시 개인소득세 신고를 하게 될때 예치한 금액이 소득세보다 많을 경우 세금 환불절차를 통해 차액을 돌려주게 되며 . 만약 예치한 금액을 방치하고 세금보고를 하지 않는다면 남는 금액이 발생하여도 납부한 18.33%의 예치금액은 리 펀드 받을 수 없습니다.

바이어가 반드시 확인하고 넘어가야하는 사항 
바이어가 주택을 살 때는 반드시 셀러가 외국인인지 서류상으로 확인해야 합니다. 에스크로를 오픈하고 나서 거래 절차에 필요한 서류를 주고 받을 때 FIRTA와 관련된 양식이 있습니다. 이 서류에는 주택을 파는 셀러의 소셜넘버나 세금보고 넘버(Tax ID 번호)가 기입됩니다. 바이어와 에이전트는 이 양식을 보고 셀러가 외국인인지 아닌지를 판별할 수 있습니다. 만약 셀러가 외국인이라면 앞서 언급한 두가지 예치세금 즉 주택매각 대금의 10% 혹은 15%와 3.333%가 에스크로 계좌에 예치되는지 확인해야 됩니다. 셀러가 외국인임에도 불구하고 예치금을 납부하지 않고 에스크로를 끝내게 되면 바이어가 예치금 만큼을 IRS와 FTB에 대신 납부해야 되는 황당한 일이  벌어지기 때문입니다. 만약, 셀러가 거짓 보고를 했을 경우, 즉, 바이어가 셀러로부터 받은 비외국인 진술서가 거짓인지 몰랐다면 셀러가 예치해야 할 금액을 대신 납부해야 되는 것을 면제해주고는 있습니다만 이 절차를 통해 바이어가 최종적으로 책임이 없다는 판정을 받으려면 많은 시간과 노력이 소요됩니다.

IRS세금예치를 면제받는방법
주택거래 가격이 30만 달러 이하면 셀러가 외국인이라도 세금을 예치할 필요가 없습니다. 또 바이어나 셀러가 IRS로부터 세금 예치를 면제받았다거나 셀러가 자신의 소득에 대한 세금을 내기로 별도로 합의했다는 증서(Withholding certificate)를 CPA와 상의하여 미리 준비한다면 세금예치를 면제받습니다. 제출된 서류는 주택 구입 후 5년간 반드시 보관하고 있어야 합니다.
3.33%를 예치하여야하는 캘리포니아 원천과세  
2003년부터 1월1일부터 시행된 부동산관련 세금으로 캘리포니아 부동산 원천과세법(California Real Estate WithholdingTax)에 근거를 두고 있습니다., 캘리포니아에 있는 부동산을 처분하는 경우, 부동산 매매가격의3.33%를 원천 징수하여 주정부 세무국에 예납하게 됩니다. 세금 액수는, .  혼동하면 않되는것이 부동산 매각의 양도 차익의 3.33%가아님니다. 부동산 매매가격의3.33%로 일률적으로 정해져 있습니다. 주택매매시 셀러는 에스크로부터 캘리포니아 부동산원천징수(California Real Estate WithholdingCertificate, 593-C)라는 양식을 받게되는데,  에스크로 오피서는 이 양식을 통하여 해당 부동산이 원천과세의 대상인지, 아닌지를 판단하게 됩니다.
만약 해당 부동산이 원천과세의 대상이면 매매가격의 3.33%를 공제하여 주정부 세무국에 보내게 됩니다. 예를 들어 주택 매매가격이 50만달러인 경우 3.33%인 1만6,650달러를 에스크로는 징수하여 주정부 세무국으로 보냅니다.  셀러는 다음해 세금보고시 세금보고 결과에 따라서 예치된 원천징수 금액을 환불 받거나, 혹은 더 낼수 있습니다.
원천과세 예치 예외사항
매매가격이 10만달러 이하인 경우와, 셀러의 거주주택으로 지난 5년 중 2년 거주했을경우(Internal Revenue Code Section121), 세법조항 1031(Internal RevenueCode Section 1031)에 따른 1031 익스체인지를 하는 경우, 부동산 셀러가 일반 개인이 아닌 주식회사(corporation),LLC(limited liability company),파트너십인 경우, 부동산 셀러가 손실을 보고 팔거나 이익이 나지 않은 경우, 그리고 부동산 셀러가 연방 정부나 주 정부의 세금이 면제된 보험회사, 퇴직연금회사, 비영리단체 등일 경우는 원천징수 대상에서 제외됩니다.

주택매매시 에스크로 절차상에서 징수되어 예치되는 두가지 중요한 세금에 대하여 알아보았읍니다. 이러한 사항들은 부동산 에이전트가 잘 알고 설명과 안내를 해드리나,  개인별 세금보고시의 내용에 따라 예치후 환불받거나, 징수를 유예하는등 상이하므로 본인의 세금보고 내용을 잘 알고 있는 회계사와 상의하여 잘 처리하면 특별한 문제가 없을 것입니다. 특히, 본인이 외국인인 경우, 미리 세금보고한 내용을 준비하거나, Withholding Certificate를 회계사에게 부탁하여 IRS로부터 미리 받아 주택매각시 에스크로에 제출하면 매매시 에스크로가 징수하여 IRS에 보내어 다음해 세금보고시 환불받는 어려운 일을 겪지 않으실것입니다.
* 본컬럼의 저작권은 Kenny Cho에게 있습니다